买房是买一手房还是二手房？区别在哪里？

一手房交易

一.交易条件，新房出售是需要开发商满足以下条件：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，并取得《商品房预售许可证》。

特别提示：预售许可证是按栋颁发，购房人查看预售许可证时，应注意准备购买的商品房是否在该预售许可证的预售许可范围内。（上面就是讲的流程，不用背，主要注意第3条和特别提示就可以了）

二.首付款

1.一套房首付比例不得低于20%，二套房首付不得低于30%（比如：房款100万，首付20万或者30万）

特别提示：开发商的首付优惠，开发商为了吸引客户购房，推出首付优惠，例如国家规定的至少20%的首付，开发商会为你垫付一部分钱，让你先定下房源。例如100万的房子，首付需要20万元，开发商优惠先付10%，剩余的10%他们先垫付，让购房者在一年内凑齐补交，延缓购房者的首付压力。

三.贷款利率

贷款利率会在央行贷款基准利率上浮动执行，基准利率是：

1.商业贷款：1年内的贷款利率为4.35%;1—5年内的贷款利率为4.75%;5年以上的贷款利率为4.90%。（最新数据显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%）

2.公积金贷款：1—5年内的贷款利率为2.75%;5年以上的贷款利率为3.25%。

特别提示：贷款是分为等额本息和等额本金两种：

等额本息是指在贷款期内，每个月以相同的数额来偿还贷款的本息（等额本息是刚开始第一个月还款利息最多，本金最少，以后本金逐月增多利息逐月减少）等额本金是指在贷款期内贷款申请人每个月等额来偿还本金（等额本金是贷款的利息按贷款余额来计算，本金刚开始最多，以后逐月减少）

四.税费

1.契税：90平方米以下初次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳(买方承担)

2.印花税：为房款的0.05%（万分之五）

3.商品房公共维修基金：商品住宅共用部位共用设施设备维修基金收取比例为2%

新房购买优势主要：设计合理（新房子从整体规划到室内都能体现当今新潮流和品味，而且设计更加合理、实用房）房屋使用年限长（70年产权），税费少，可选择性高（新楼盘，户型，楼层，面积选择面广），但是很多区域属于期房销售，价格较高,，新楼盘地段一般都较偏。

二手房交易

一.交易条件

出售二手房前提：取得房屋不动产证，并结清贷款，房屋才可以交易。

二.买房首付

新房和二手房首付比例是一样的，但是交易过程中，贷款额度不同，会使买房净首付也不同。

三.贷款年限

贷款年限是会受到很多因素，比如贷款年龄或者二手房房龄过老，所以会影响贷款年限会受到限制。

四.税费

二手房由于办理房产证时间不同，并属于二手交易，所以税费不同：

增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税（税费5.3%,因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征）

个人所得税：征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

契税： 征收方法按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是 第一次 购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方 第一次 购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。二套房购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方 第一次 购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；三套及以上收取计税单价*总面积*3%。

二手房购买优势：现房可马上入住，还有些房源带装修，房价便宜，降低买房成本，有些二手房地段好（二手房的建成时间相对比较早，大部分都分布在市中心、商业较为繁华地段或者老城区），房屋质量可以看得到（像漏水渗水、墙壁质量、采光通风、隔音效果等问题都能很好的了解清楚），但是会有一些隐藏风险比如：一房二卖，房屋抵押，产权不明确等风险等。

二手房交易注意事项：

1、所找的二手房是否被允许出售：在找二手房时，要先确定房子是否可以上市交易的，以免支付完定金之后，房子不可交易，就会造成不必要的纠纷，也会浪费自己的时间。

2、卖房子的房子产权是否真实、完整：有的房子的产权人并不是只有一个人，也可以是夫妻双方，因此在购买二手房时，除了要确定产权人信息是否完整之外，还要看是否有共同所有人，必须与所有的产权人签约，才能保障自己的利益。

3、二手房合同上的建筑面积和产权证的建筑面积是否一致：在购买二是房时，对于合同上所写到的房子建筑面积一定要仔细，需核对产权证上的建筑面积，以免出现较大的差别，一定程度上造成自己利益的损失。

4、买卖双方是否有根据二手房流程走：买二手房，是有必要签订“房屋买卖合同”的，并且需要到当地的房管局进行申请、登记、过户的流程，这样才能确保房源的真实性，保证产权转移到买房者手上。

5、二手房的内部设施是否和卖房子说的一样：买房者在和卖方者签合同时，往往会给予赠送家电的承若，或是将家电的价格计算到了房子的价格之中。因此在交房时需要到现场进行确认，以免家电被卖房者搬空。

6、确定好交房的具体时间：什么时候交房，需要在合同中注明，以免卖房者一直拖。此外合同中还需要注明之前房屋产生的水电费，物业费由谁承担。