消费不动了！“金九银十”传统房产销售旺季不再，房价能回调吗？

今天看到了一篇这样的报道“66城下滑，楼市“金九银十”悬了？”文中通过环比和同比的数据来显示了2021年楼市的“冷淡”，如果说2018-2020年的楼市调控只是让中小房企感觉到“压力山大”的话，2021年频繁出台的调控让头部房企也感觉到了压力，甚至资金链都开始紧张了。面对房地产市场的突然变化，“金九银十”已经不是传统的房产销售旺季，更多是房企对于过去高房价的一种“回调”。

“金九银十”传统的销售旺季是建立在大家有足够积蓄的基础上，经历了将近2年的疫情冲击，不少人的收入受到影响，对于房产这样的大宗商品，大家开始变得“消费不动”了

房产从本质上来说也是商品，商品买卖好坏的关键因素除去产品本身外，也跟消费者的购买力有关系。从2020年疫情开始到现在为止，失业风险和降薪、停薪等情况还是比较普遍的，尤其是2020年包括大厂在内都在积极走裁员路线。大家的收入受到影响是事实，这也是为何包括房产在内的商品（消费品）始终给人一种“消费不动”的感觉。

据权威机构测算，我国买房经济年龄在27岁，16-24岁的就业情况决定了购买能力（其实是还款能力）。虽然说国内买房年龄平均在27岁，大多数的买房资金都来源于家庭资助，但是对于绝大多数购房者来说家庭顶多给提供首付款，房贷还是要自己还的，那么有一份稳定收入的工作就是前提。从2020年后，我们可以清楚地看到（上图所示）16-24岁的年轻人失业率一度高达16.8%，2020年下半年有下降的趋势，但是从2021年4月开始失业率又开始上涨达到7月份的16.2%！也就是说这部分原本应该购房的群体如今有超过16%都是没有稳定工作的状态，哪怕父母给凑齐了首付款，他们也还不起房贷，所以也就没有买房的能力。甚至根据现实观察来看，2021年的就业情况其实要比2020年还要严峻，很多专家学者预测的用人潮并没有出现，反而是越来越多的大中小企业陷入了“裁员潮”。

原本的购买力变少，加上2021年的楼市调控愈发严格，实际上能够买得起房的人更少，多层压力下“金九银十”自然会变得“凉凉”。截止到7月份调查的失业率还是居高不下（16.2%的调查失业率），2021年已经过半的情况下，不少打工者都会选择“来年再战”，这也就直接导致了“金九银十”凉凉了。如果算上2021年连续出台的400多项集中调控，使得原本买得起房的人不再有资格，那么能够买房的人就更少了，可以说2021年的楼市基本已经被“冰封”。

除去深圳等极个别经济影响比较小的城市，购买力没有被削弱外，包括武汉等在内的国内不少城市购买力被削弱是事实，这也是为何8月新房成交深圳环增121.3% ，武汉环降82%的原因之一

根据公开的8月份数据来看，深圳新房网签显著回升达到5885套，上升94.4%！数据看起来很亮眼，其实原因很简单。一方面深圳今年出台了多项措施打击二手房交易，购买力向新房转移也是一种必然；另一方面深圳经济没有受到多大影响，购买力自然也没有受到明显影响；同样的城市还有上海。所以，朋友们可以看到这两座城市2021年的楼市相对比较火热。不过其他城市恐怕就没有这么好的“运气”了，2021年购买力不足的问题还会持续存在，这样的情况什么时候会改观？真的很难说。

从2016年底提出“房住不炒”到现在为止已经过了5个年头，多数城市明显的炒房现象已经不在，居民购买力不足却是事实。造成这个局面的原因一方面是因为房价已经到了很多家庭负担不起的地步，一方面是因为这几年居民的收入水平确实受到影响。尤其是国家对于融资端调控的力度不断加大，过去消费贷、经营贷等资金买房被“掐死”，真正依靠居民真实收入水平来买房，现在的房价没有多少人能够支撑得起。

国内房地产市场已经改变，整体过剩、局部结构性不足是事实，买房未必是第一选择。一个十分简单的例子，过去农村居民子女要想在城市接受教育，前提就是户籍和房产！这几年我们一直在推进“租售同权”，目前来看除去北京、上海等极个别城市难以企及外，多数省会城市的居民都可以通过“租房”来解决子女受教育等问题。包括落户问题等，很多城市都已经实行了“零门槛落户”，农村居民购买房产的动力又变少了。

2021年房地产市场“金九银十”的旺季不再不会是特例，当房产的分量逐渐从“必需品”中减弱的时候，房地产市场交易平淡将是长期现象，对于购房者来说需要关注的是房价“回调”可能吗？

需要指出的是，这几年传出的消息几乎对于房地产业来说都算是“利空”！尤其是今年对银行实行的房地产贷款集中管理制度、为房企划定的“三条红线”，可以说房地产业从来没有比现在更加难过。一般来说行业困境的时候会出现降价促销来求生，那么房企会这样做吗？是不是房价会出现“回调”？几点愚见：

一线和部分热门城市房价不会出现“回调”，能够保持5%以内的年增长就不错了。“国内房产整体供应过剩，但是结构性存在不足”，这里的“不足”其实指的就是一线城市和部分热门城市，比如：深圳、上海，西安等。这些城市今年纷纷在二手房交易上做动作，其实就是避免楼市过热，这样的城市还是要秉持一个原则“早买早安心”。

长三角和珠三角地区的普通地市（三四线城市）不会出现明显的房价“回调”，因为不会被允许。前段时间江阴市出台的“限跌令”就是例子，允许你有15%以内的调整，也就是回归到2020年就不错了，期待回归到2016年以前不现实。这样的经济发达地区，如果说房价与2020年差异不大，有需求的还是要早买。

其他三四线城市的房产只能听天由命了，这些城市不缺少低价房。商品房价格相对坚挺，但是安置房和一些二手房价格很低是常态，如果说你真的缺房住，这样的城市是一个选择。不过可以肯定的是，这些城市的房价波动会相对大些。一个典型的例子就是，河南南阳8月27日首批集中土拍的18宗地块，流拍10宗，中止3宗！接下来楼市如何走？真的难以预料。

综上，2021年“金九银十”的房产销售旺季注定不会出现在楼市。年轻人失业率居高不下，收入得不到保障的情况下，没有人会有心思去看房、买房。楼市调控最为严厉的2021年，市场观望情绪会愈发明显，