后土拍时代三大猜想 是什么支撑开发商信心?

2016年首场土拍有多火热?开发商对苏州楼市的信心有多足?下面这组数据能一窥究竟。有网友惊呼，苏州地价再创新高，面粉贵过面包再度在苏州上演!再过十年，园区将重回苏州房价洼地!楼价这么高，只能哭晕在厕所!

姑苏区楼面价2.8万

科技城楼面价1.9万

浒墅关楼面价1.4万

木渎楼面价2.4万

甪直楼面价1.4万

相城楼面价2.2万

……(以上数据来自4月7日、4月8日土拍)

让我们来回顾一下4月7日、8日的土拍场面吧!

房企竞拍的过程可谓惊心动魄，1号地块位于姑苏区胥江路南、交通局大楼东，出让面积36767.3平方米，地块容积率1.0—1.8。该地块起拍楼面价为 11111元/平方米。一还不到就53轮了，一眨眼已经冲上了14亿。 两超过100轮竞价，经过120轮的竞拍，总价已经达到160535万元，楼面单价24256.91元/平方米。第134轮被上海铧福创盛以 171535万元被竞得，成交楼面价25919元/平方米，溢价率133.27%。

接下了竞拍的12宗地块延续了1号地块的火热场面，2号地块位于姑苏区景德路南、阊胥路东，经过35轮“厮杀”，该地块最终被北京鸿业腾飞资产管理有限公司摘得，楼面价28761元/平方米。3号地块位于姑苏区虎丘路西、硕房庄路两侧，最终被福州泰禾房地产开发有限公司以303593万元摘得，成交楼面价 26032元/平方米，溢价率128.97%。

7号地块位于吴中区甪直镇甪直大道北侧、甫澄北路东侧，起拍楼面价4166.63元/平方米，经过222轮竞价由弘阳竞得，成交总价155720万元，成交楼面价14191元/平方米，溢价率240.59%。

8号地块位于相城区元和街道润元路北、老元和塘西，起拍楼面价6562元/平方米，被上海融辉业(金辉)以289702万元竞得，成交楼面价22445元/平方米，溢价率242%。

13号地块位于高新区浒墅关镇浒鸿路北、青莲路西，最终被苏州南山新展房地产开发有限公司摘得，成交楼面价14164.87元/平方米，溢价率达到235.26%。

14号地块位于高新区科技城武夷山路北、富春江路东，出让面积77909.9平方米，起报总价37007万元，起拍楼面价4702元/平方米。历经242轮竞拍，该地块最终被上海骁品投资有限公司竞得，楼面价19699元/平方米，溢价率318.86%。

本次土拍有何特点：

1、地价高歌猛进

4 月7日土拍6宗地块共计揽金100.6067亿元，最高楼面价28761元/平方米，最高溢价率破300%;4月8日土拍7宗地块竞拍总价达到 150.1559亿元，吴中区木渎一地块的成交楼面价达到24743.71元/平方米，相城区元和一地块的楼面价也达到了22445元/平方米。两天土拍，13宗地块共计“吸金”250.7626亿元，平均楼面价1.8万元/平方米，整体溢价率195%。

回顾去年，从6月3日开始，4个月的时间里，苏州市区(不包括吴江)进行了大大小小共5场土拍，累计出让49宗地块。6月3日，22宗地块成交130亿元，天房集团凭借本场土拍跻身苏州，并以12760元/平方米的楼面价刷新彼时的狮山地价。时隔一个月，园区土拍2宗地卖了61.6亿元，海亮强势入驻园区，创造湖东15992元/平方米的新高楼面价。9月29日，苏州市区再迎土拍，天房集团连斩古城四宗地块，并以31004元/平方米的超高楼面价拿下单价，刷新了苏州地价。11月24日的土拍，当日拍地总金额94亿元，最高溢价率149%，而土拍所及之地，楼面价均被刷新——吴中一地块楼面价高达 15864.54元/㎡直逼在售房价，园区和吴中区的楼面价只相差127.41元……

然而时隔半年，2016年首场土拍，以下区域的最高楼面价定格在，科技城1.9万，浒墅关1.4万，木渎2.4万，甪直1.4万，相城楼2.2万……

2、外地壕企入驻苏州

本次推出的13宗地块包括了姑苏区3宗地块、吴中区3宗地块、相城区4宗地块，以及高新区3宗地块，而参与此次竞拍的房企有近50家，其中不仅有类似万科、中海等早已在苏州立足的房企，还有鲁能、葛洲坝等全国知名的“新贵”到来。

事实上，国内前二十强房企已经全在苏州拿地了，其中不少房企的利润中心都在苏州。正荣地产苏州营销总监成军表示，苏州外来人口占50%，每年新增苏州户口10万人，因此苏州是典型的人口导入城市，所以看好苏州市。

那么，外来房企为何又不惜代价努力挤进苏州市场呢?金科地产苏南区营销总监许俊晨对此认为“很正常”，因为如今的苏州依然是房企眼中的重量级城市，“目前苏州在全国来说可以算一个标杆性城市，而且地理位置上紧邻超级大都市上海，所以不少品牌房企会想在苏州作一个展示，而且苏州的开发商竞争压力一直都比较大。”或许，正是对苏州城市的认同感，让房企和置业者，都趋之若鹜。

3、溢价率再创新高

从2016年首场大型土地拍卖会的结果来看，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%(除楼面价28761元/平方米的景德路地块外)，甚至有地块溢价率超过300%。

举个例子：

14号地块位于高新区科技城武夷山路北、富春江路东，起拍楼面价4702元/平方米。历经242轮竞拍，该地块最终被上海骁品投资有限公司竞得，楼面价19699元/平方米，溢价率318.86%。

6号地块位于吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧，出让面积74195.9平方米，经过232轮竞价，成交总价403894万元，成交楼面价24743元/平方米，溢价率248.5%，竞得房企北京国瑞兴业房地产控股有限公司。

10号地块位于相城区黄桥街道华元路北、旺湖路西，出让面积69913平方米，起拍楼面价4374.99元/平方米，成交总价51254万元，成交楼面价16031元/平方米，溢价率249.76%。

……

而去年11月24日的土拍，最高溢价率是149%，而2016年首场土拍，最高溢价率上升至318.86%，翻了一倍都不止，土地市场的火热程度可想而知。

后土拍时代猜想：

1、是什么支撑开发商拿地信心?

根据苏州市商品房销售网上管理系统显示，截至6日，苏州住宅库存量19620套。上月住宅类商品房成交9652套，按照当月月均去化速度来看，苏州住宅库存房源去化周期为仅需2个月。

对于2016年的苏州楼市，不少房企依旧抱着十分乐观的态度。新区的一家房企负责人告诉记者，去年苏州楼市库存得以大量的消化。与此同时，苏州各个板块也有着互相连带的作用，比如现在园区的房价在全市领跑，紧靠在园区旁的吴中尹山湖板块也得到了很大幅度的提升。

业内专家告诉记者：“苏州主要还是受到去年整体利好环境影响的推动。苏州位于长三角中部，东临上海，从上海到苏州只有100多公里，但房价只有上海的1/2。一线城市上海房价持续上涨使得投资者趋之若鹜，但同时上海的高房价和限购政策又将很大一部分人群挡在门槛之外，此时距离较近得上海周边城市就成为他们最佳的选择。”

这次土拍苏州楼面价上了一个新高度，那么这个价格到底高不高呢? 苏州当代置业副总杨国威认为：“贵不贵是一个衡量维度的问题，现在整个资产价格都在升值，从苏州未来的一个发展预期来看，苏州是值这个价格的。”如今的苏州房价是一个补涨的过程，而且从未来的苏州以及苏州的供求关系来看，这个价格并不算高。

2、 苏州房价或将破5?

楼面价是影响房价的关键因素，但房价成本除了土地成本，还包括前期费用、建筑安装成本、资金成本、营销费用、税金等多项费用。此外，未来商品房的价格，同样还取决于市场的需求、供给、地块、区域规划等。一定程度上，楼面价并非是房价的充要条件。

目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润”。

“一般来说，土地成本可以占房屋成本的三分之一至二分之一，所以楼面价高，基本上意味着房价就会较高。”业内专家介绍介绍，如果要打破这层关系，那么就需要开发商后续在融资成本降低、税费成本降低、赢利空间压缩等方面做文章，否则地价持续攀升，必然会带来房价的持续上涨。

所以从这次土拍的情况来看，按照上述公式计算，苏州房价很可能会破5。有专家认为，土拍的结果其实有些超出了预期，不过市场就是如此，充满悬念与疯狂、甚至想象。

3、 政府后面会出新政?

3 月18日，苏州市政府召开常务会议，审议通过《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》(以下简称“意见”)，意见主要包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管三大部分共十条。其中值得一提的是，意见明确，商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过 6%，12个月内不宜超过12%等，让不少市民称为“限涨”，纷纷寄予希望“能买得起房”。

时隔不到半个月，继“楼十条”后，4月1日苏州出台“房八条”，规范苏州市个人住房贷款业务，对于买房者又多了一层限制。但4月7日、4月8日的土拍，在政策维稳下，苏州土地市场依旧热情高涨。

有业内人士总结，从土拍结果可以预测苏州房价很可能会上一个新的台阶。但是可能也需要警惕，在这样的土拍情况下，政府后面会出新政。