这两天在苏州疯狂拿地的人，他们傻吗？

1st

此前两天(4月7-8日)，苏州卖掉了13块地，收了250多亿元。若平均下来，每块地的成交价是起拍价的三倍。

地价越飙越高对吧?至少，像「融创」「旭辉」这样的勇猛进击型房企，恐怕是觉得高了，不然他们应该有所斩获，但最终还是两手空空。更不需要说像「万科」「龙湖」这样的稳健保守型房企了——对，他们也去凑热闹了。

但那些成功拍下土地的房企，应该还是觉得地价划算。其中，「泰禾」「鲁能」「华发」和「东原」等最近处于上升势头的房企，算是首次进入苏州，都在这两天如愿以偿地拿到了各自心仪的地块。他们不是来自北上广深的传统大牌房企，而是分别来自福州、济南、珠海和重庆的新贵。

地价这么高，他们傻吗?当然不傻。过去半年，苏州房价暴涨，这种涨势能持续多久没人知道，但目前恐怕仍然处于极度失衡的供求关系——不太夸张地说，苏州正处于「无房可卖」的状态，库存周期不足4个月。

这种暴涨，大概可以叫做「无量空涨」——后续的房源供应量一时半会儿跟不上来，因为前两年政府卖地实在太少。没有土地，怎么会有房子盖出来卖呢?

2015年，苏州一共出让了可建面积约530万平米的住宅用地，是近五年来的最低点;但是，新建商品住宅的成交量却高达约1170万平方米。这个剪刀差有点悬殊吧。

即使这两天一下子拍出了13块地，恐怕也缓解不了供地紧张状态。如果这些新拿地房企迅速把房子盖出来，应该还可以搭上这一轮暴涨的顺风车。

对于他们来说，幸运的是，苏州的商品房预售条件相对宽松，跟京沪深杭等城市相比。在苏州，很多楼只要盖到1/5的高度，就能取得预售证正式开卖，具体规定是这样的：「地上7层(含7层)以上的中高层或高层建筑，不低于完成地上、地下建筑设计总层数五分之一的结构工程。」

反正，现在的房企都把「高周转」玩得很溜，从拿地到开盘，差不多8-10个月就能搞定。也就是说，这两天新拍出来的宅地，明年年初差不多就可以开盘了。

既然如此，这两天疯狂拿地的房企，他们有什么好怕的呢?

2nd

楼面地价最高的一块，逼近2.9万元/平米，拿地者是来自北京的「当代置业」。这家以绿色节能著称的房企，在两天之内相继拍下了苏州的3块宅地。

表面上看，这个价格似乎没打破苏州史上最高地价纪录。

最高地价纪录是去年九月创下的，31005元/平米，拿地者是「天津房地产集团」。但是，去年那块地容积率仅有0.7，现在「当代置业」拿下的这块地容积率是1.0。理论上说，容积率越低的土地，单价往往越高。而且，两块地相距也就1公里左右。

也就是说，如果把容积率差异计算进去，苏州史上最高地价纪录事实上恐怕已被打破。

「当代置业」用于拿地的其中一家子公司，拥有一个充满隐喻趣味的美妙名字——「火箭推手投资有限公司」。

地价飙升，带动房价暴涨——这个粗暴的逻辑，在苏州屡试不爽，在过去半年。

差不多就是在去年九月，「天津房地产集团」创下31005元/平米的最高地价纪录之后，沉寂的苏州楼市突然吹响了房价暴涨的号角。

去年前三季度，苏州房价还不温不火，均价徘徊在1.2万-1.3万元/平米之间，但如今已攀升到了1.7万元/平米左右。有些楼盘甚至翻倍涨，比如「九龙仓·时代上城」「天地源·七里香都」等，去年年初还不到1.5万元/平米，现在已经逼近3万元/平米。

还能继续涨吗?看多者和唱空者，各自都可以列出一百个理由。但改变不了的那个核心事实，恐怕还是土地供应的严重失衡。

房价归根结底，还是「银根」与「地根」的游戏。倘若「银根」不紧，「地根」很紧，即使将来动用严厉的「限购」政策，恐怕都阻止不了涨势。

按照苏州不久前公布的「十三五」规划纲要，未来五年，苏州要努力建设成「国际化大城市」。届时，地铁运营里程将超过200公里，是现在的3倍多。

200公里是什么概念?南京现在就已经超过了200公里。

等到苏州超过200公里时，南京的地铁运营总里程将达534.81公里。别说南京的市域范围大，苏州不是也要努力建设成「国际化大城市」吗?

我喜欢把地铁运营里程，作为一座城市的房价参考因素之一。当然，只是其中一个参考因素而已。

这两天，溢价率最高的一块，达到了318%，是来自上海的「景瑞」拿的，在苏州高新区。也就是说，成交价是起拍价的4倍，还要多。

这两天苏州拍出13块地的平均溢价率是200%。溢价率为何如此恐怖?

其中一个重要原因，大概是政府没有及时调高起拍价。或许说，政府可能没有意识到，地产商们对苏州的疯狂觊觎，对优质土地的如饥似渴。

政府大概只调高了其中一块地的起拍价，就是「当代置业」拿下的那块单价最高的，溢价率仅有60%。据悉，那地块曾在去年挂牌，后来因故暂缓出让，如今重新拿出来，起拍价大约调高了5500元/平米。如果还是按当初的起拍价，溢价率差不多要达到130%。

如果我们仅仅只从「政治正确」的角度来看，只能对苏州的调控水平说，呵呵。

200%的平均溢价率，传递给市场的该是怎样的疯狂信号?试想一下，如果都是60%左右的溢价率，你的感受会不会好一些呢。

怎么办?抓紧大量供地呗。但是，哪里来得及呢?要把地做出来，需要时间，拆迁啊，平整啊，市政管网建设啊，需要做很多事费很多成本，不是说拍就能拍的。

半个多月前，天真浪漫的苏州市政府，甚至还出台了控制房价涨幅的具体规定：「实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。」

粗暴的行政干预之手，伸进市场经济的怀里，真的能让高潮停下来吗?

我挺喜欢苏州的。这个城市竟然连工业园区都能规划成一个货真价实的「新都心」，有大街有小巷，还有诚品书店。不像别的城市，只知道在新区造宽

特别是那个著名的诚品书店，据说是苏州市政府用了最大的诚意和利益退让，把它从中国台湾首次引进到中国大陆。

新造的苏州火车站，也是美得非常。只是，那个题写着「苏州站」的巨型铭牌，字体被换成了大隶书——在建筑师的方案里，那三个字原本很美，看起来像是明代苏州大艺术家文征明的书法，但现在换成了中国多数官员最爱用的大隶书。

不是古代碑帖上的那种纯正大隶书，而是直接从电脑里打出来的那种烂大街的大隶书。很多地方的官员们都很喜欢这款字体，我以为苏州可以例外。

但还是没有例外。很多事情，都很难例外。