从无人问津到逆市火热，杭州土拍经历了什么？

　　近期，杭州第三批集中供地正式出让，共推出35宗地(含1宗租赁用地)，总起价712.9亿元。从竞拍结果来看，此次35宗地无一流拍，其中24宗地块溢价封顶，进入摇号环节，9宗地以底价成交，总成交价约763亿元。

　　其中，拱墅区申花单元GS0407-B1/B2/S2-15、GS0407-R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块，经过78轮竞价，到达封顶价94.33亿元，楼面价19400元/平方米，溢价率9.9%，进入摇号环节，最终由华润摇中。该地为此轮成交价最高的地块。

　　据了解，在本轮土拍中，华润以总价122.75亿元摇号竞得2宗地块;绿城共摇中3宗地块，总成交价83.22亿元;滨江联合体斩获4宗地块，总成交价74.21亿元。此外，中铁建、招商联合体、越秀等房企也有斩获。

　　与前两次集中供地对比发现，此次触顶摇号地块占比接近七成，与首轮基本持平，市场热度较二轮明显上升，整体溢价率增至7%，较第二轮溢价率增加了2个百分点。

　　对于杭州土地市场转暖的原因，业内人士指出，主要是拍地规则改善、供应结构调整与宗地性价比提高三个维度影响。

　　相比第一、二轮，第三轮恢复了"预公告"的勾地政策，房企能以最高5000万元的预约申请保证金参与竞拍，而不是过去最低20%的保证金要求，从而较大程度缓解房企的报名资金压力;竞品质改为定品质，现售被取消，开发周期缩短，建设及财务成本也明显下降;封顶摇号溢价率最高限制，从第一批30%、第二批15%，下调至10%;保证金从地价20%降到了地价10%，最高不超过5000万。

　　此外，本此土拍提升了开发商的溢价预期。达到封顶价后，不再竞自持或者配建，而是直接进入摇号环节，降低开发成本，缩短开发周期，为房企省下更多利润。第三批供地销售限价平均上调了2-7%，平均上调100-2000元/平米。

　　另外，三次供地释放了不少优质地块，提升了市场预期。此次出让的35宗地块，杭州热门区域都有，比如余杭区、拱墅区，主城区占了近六成;优质板块均有地块推出，比如申花、桥西、文晖等，有许多区域都是多年来首次放出地块。

　　比如，作为热点区域，拱墅区12宗地均成功出让，11宗触及最高价后待摇号，1宗由杭州运河集团底价竞得。其中，拱墅区位于申花单元的华丰造纸厂区地块，经过78轮竞价，到达封顶价94.33亿元，楼面价19400元/平方米，溢价率9.9%，进入摇号环节，这是拱墅区三宗涉宅地块中成交价最高的。

　　李宇嘉认为，在当前市场明显下行，情绪比较悲观，民企风险不断显现的情况下，加上杭州第二轮土拍也经历了大面积流拍和叫停的情况下，第三轮土拍不仅都顺利出让，而且部分地块溢价成交，能够有如此成绩，实属不易。

　　当然，最根本的是，在土地市场运营和调节市场预期方面，地方做了充分的工作。一方面，不仅拿出优质地块，且降低出让门槛，特别是取消竞配建，取消现售规定，提高拿地预期，提高了开发商的盈利预期;另一方面，地方加强与市场沟通，央企、本地国企、区域的城投平台积极托底，也给了市场预期。而且，地方表现出巨大诚意，国企央企城投托底。再然，优质稳健的民企，也就会积极参与。

　　克而瑞研究中心指出，除了自身土拍规则等方面的放松之外，杭州此轮土拍升温还与近期政策环境有极大关联，近日人民银行与银保监会联合出台通知，提出支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购，这无疑对房企资金端带来了较为积极的信号，一定程度上提振了市场的信心。由此展望接下来的第三轮土拍城市，在土拍规则放松和资金环境的改善之下，土拍热度将有一定程度的回升。