今年起，“新禁令”下，4类房子将不得出租，房东和租客都要留意

最新资料显示，截止到今年3月底，全国平均房价已经达到了11030元/平，比2017年的7922元/平，足足上涨了近40%。另根据国家统计局公布的数据显示，过去4年我国人均可支配收入由25974元仅增加到了32189元。到此结论很清楚了：如果4年前你没有买房，4年后还想靠人均可支配收入的增加买房，难度可想而知——越来越多的人，离“靠工资收入实现买房梦”，越走越远。

我们不止一次说过，国人不断高涨的购房热情、工资收入和居高不下的房价之间，早就形成了不可调和的矛盾。尤其是近几年全国房价迎来轮动上涨后，各大城市的房价收入比数值也全面飙升。易居研究院数据显示，今年一季度全国重点50城房价收入比平均值为13.3，远远高于国际临界点6.1。

国人爱买房，但是绝大多数人却又承担不起现在的高房价。正是这种对房产的占有欲望、极度旺盛的投资购房热情，不断推升了房价。因此也有专家下结论：房地产投资情绪浓厚、房价涨多跌少，是全民合力追捧“共谋”的结果。

要解决有房住的问题，一个是买房，一个是租房。从全国来看，住宅的增长速度在放缓，而租赁房的总量在增加。房价居高不下，工资收入却原地踏步，买房一天比一天难。因此，越来越多的无房者不得不把租房作为居住第一选择。

根据《2021中国青年租住生活蓝皮书》显示，截止到2020年末，我国租赁市场群体规模已经高达2.1亿。在北京、上海、深圳等一线大城市，租房甚至长租事实上也已经成为城市青年解决居住问题的唯一选择。

更重要的是，未来伴随着城市化进入第二阶段，流动人口规模增加趋势不改，更将支撑租赁人口的迅猛增长；且未来受都市圈发展趋势、高房价及限购政策、新生代人群消费升级的影响。基于此，智研咨询预测，到2030年全国租赁人口将达2.7亿人，对应市场规模将达4.2万亿。

和商品房市场一样，随着行业规模和用户群体的不断扩大，租赁行业市场的规范与监管也会随之到来，毕竟保障性租赁房是新市民的第一落脚地，健全体系尤为重要。更何况今年初的重要会议上，国家已经明确表示，未来几年国家的重点任务之一就是“解决好大城市住房突出问题”，而补齐住房租赁“短腿”正是解决问题的方法。

租赁“新规”来了

2020年9月，住建部对《住房租赁条例》公开征求意见。从征求意见稿来看，这部住房租赁领域“史上最严”的规范性文件涵盖了出租与承租、租赁企业、经纪活动等多方面。截止到今天，成都、武汉、北京、上海等地已经相继出台了政策规范住房租赁市场。且市场反响良好。

不仅如此，今年初住建部长王蒙徽在接受新华社记者采访时还表示，在规范发展住房租赁市场方面，要推动更多城市在2021年完成出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。这意味着，从今年起，新的住房租赁新规已经来了，尤其是接下来的几个月，将会有更多的城市出台租房新规。

相比于新规系统性对出租与承租、租赁企业、经纪活动等多方面的约束与监管性完善，我们认为新规“新禁令”下，4类房子将不得出租，更值得房东和租客的留意，因为这关系着2.1亿租房和房东群体的切身利益：

第一、不符合工程建设强制性标准的房子不得出租

具体而言就是，不符合建筑、消防等方面的标准和要求，不具备供水、供电等必要生活条件的房子。毫无疑问这其中包括数量庞大的小产权房、无产证房、有安全隐患的城镇自建房等。

为什么不允许这类不符合国家标准的房子出租？我认为国家方面必然有明确的考量。这类房子虽然短期内能够大城市的外来户很好地有效解决居住问题，但这类房子因为建筑不合规，通常伴有很大的安全隐患。尤其是很多一线城市城中村出租房，纵然需求庞大，但房屋本身的质量不忍直视。

比如入户门不防火、前室裸露电表间、连廊宽度不够但入户门外开的房子等，都是不符合消防标准和要求的；再比如电线乱拉、通道堵塞等，更会给承租人的生命和财产安全带来潜在危害。新禁令明确禁止这类房子出租，今年起房东和租客都要留意了；

第二、室内装修不符合国家有关标准的房子不得出租

新建商品房装修规范已经日臻完善，同样租赁住房的装修标准也要设置标准。归根结底是因为，近年来市场上不符合装修标准的房子越来越多，而且屡屡有危害承租人自身健康和生命的情况发生。俗话说得好，生命大于天，安全重于山。

根据我们的理解，不符合室内装修标准的房子通常都是指装修材料和工艺。材料方面，甲醛超标、苯超标等。尤其是甲醛超标，绝大多数房子都存在。甲醛对健康的危害是不得不重视的，轻则刺激过敏，重则导致突变，羸患最大疾病。具体表现为，头痛、头晕、乏力、恶心、呕吐、胸闷、眼痛、嗓子痛、胃纳差、心悸、失眠、体重减轻、记忆力减退以及植物神经紊乱等；孕妇长期吸入可能导致胎儿畸形，甚至死亡，男子长期吸入可导致男子精子畸形、死亡等。

这类房子的出租人通常为二手中介、炒房投资客和一些没有良知的房东，他们唯利是图，根本不顾及他人的生命安全。

“新禁令”将“不符合室内装修国家有关标准”的条例单独列出，并且明确要求“不得危及承租人的人身健康”，很显然已经注意到了这类住房的严重危害，也体现了国家对于此类问题的重视。房东要注意坚决不能将此类房子出租获取收益，否则一旦查处可能面临最高5万元的罚款；租客更要留意，因为承租这类房产，轻则会令自己精神萎靡不振，重则可能危害身体组织器官的健康，一定要格外重视起来；

三、非居住空间不得出租

北漂、沪漂们可能都经历过一个卧室住10个人的极度恶劣的居住环境的情况。事实上，现实中很多低收入人群为了省钱可能居住条件更差，尤其是在北上广深这样寸土寸金的大城市，阳台、卫生间、厨房、过道出租住人的情况都屡见不鲜。这即是我们经常所说的“群租房乱象”。

这类非居住空间不能住人，但房东还是敢于出租，一方面是有巨额利润诱惑，在北京5平米的房子也能月收近1000元租金；另一方面是市场确实有庞大的需求，农民工、刚毕业的学生、乡村来的打工族等都是客户群体。

非居住空间为什么不能住人？答案很明确，这类空间有特定的用途，不适宜住人。比如厨房，里面有燃气管道、燃气灶等，极易引发火灾。一旦出现此类事故，很可能危及承租人的生命和财产安全，同时这类空间住人，也会给消防救援等带来阻碍。

因此，“新禁令”明确要求：设区的市级以上地方应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积；

第四、其它依法不得出租的房子

依法不得出租的房子有以下几类：违章违建的房子、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。此外，还有设立居住权的房子，也不能用来出租获取收益。

这类房子不得出租，相信所有人都明白其中缘由：这类房子的产权归属存疑，即便有人承租，出租人因为可能没有权利出租，所以会导致和租客签订的租房协议无效。最后受损的通常都是租客。所以作为租客来说，为了不被坑，为了保护自己的权益，切记不能图便宜承租这类房产。

房东和租客都要留意上述4类新规明令禁止出租的房产，一方面是不给自己带来找房、换房的麻烦，另一方面是违反规定可能面临重大金额的罚款，新规明确规定：若情节严重的，对个人处1万以上、5万以下罚款。对单位处10万以上、50万以下罚款。值得一提的是，危及承租人健康或构成犯罪的，还要依法承担赔偿责任，并追究刑事责任。

居大城市不易，买房难度日益加大，租房每月也要“吃掉”工资的不小部分，所以作为租客一定要学会在租赁住房时想方设法保护好自己的切身利益，而避开国家明令禁止的4类房产是首要考虑的问题。此外，在签订租房协议时更要多长心眼，查清房源真伪，核实出租人身份，务必做到人、证、物一致才能承租。对于租房协议中不懂、存疑的条款，更不能掉以轻心糊里糊涂乱签。