今明两年，可能有“贬值潮”？开发商给补偿方案，买房人却反对

2021年起，楼市可能有“贬值潮”？笔者认为，确实有可能，先看3组影响房产价格的数据变化：

一、住房供大于求，价格或难支撑。

先看一组央行有关当前住房数量的数据：

央行调查司课题组在2020年于《金融界》发表了城镇家庭资产负债相关报告，数据显示，我国城镇普通家庭资产拥有率达到280万元-290万元，在这其中房产保有量达到96%，户均房产保有为1.5套以上。

当前住房保有量达到96%，未来房产能依靠4%的无房人推动？估计很难。

看到这里，相信很多人会不免发问：连我都没有房子，身边还有好几个人都没有房子，难道我们都是这4%的人群？其实，没有房子的人远不止4%，甚至能达到50%左右（供参考，不是确切数据），但是从房产总量上而言，房子已经供大于求，根据市场经济的基本价值规律“商品供大于求则价格跌，供小于求则价格涨”，所以2021年之后，房子确实上涨举步维艰。

二、央行新规定，房企如坐针毡。

2021年开始，银行降低房地产贷款比例。这是2021年房贷的另一项红线，根据要求，大型银行个人住房贷款比例不能超过32.5%，房产贷款不能超40%。这两个比例的划定，直接减少了银行流向买房人和开发商的资金源，所以房地产如何蹦跶得起来？

任何行业的发展，都离不开资金注入，房地产市场在过去能够快速腾飞，关键的一点是居民腰包里的钱越来越多，经济委员王林指出，我国房地产市场沉淀了400万亿的资金，如果这些资金全部释放出来，将对商品价格产生巨大影响。所以，从本质上而言，房地产其实是物价的稳定器。

房地产发展资金来源于2个方面：银行向开发商贷款、银行向买房人贷款，三红线直接约束了开发商贷款规模、限贷令直接缩小了买房人贷款规模。失去“资金水源”的情况下，房地产往日辉煌不再。

三、城市化趋缓。

纵观房地产发展史，住房可以分为4个阶段，第一阶段是茅草屋，这个时候的人类不会制造砖瓦、更不会搭建房子，所以只能依山而居、住在洞穴之内，为了遮风挡雨，会采用最原始的茅草和树枝搭建简陋的避风场所。第二阶段是封建社会时代的砖瓦房，青砖青瓦、红砖青瓦都是同一类别；第三阶段是现在的钢筋混土房产，楼栋整体超过2层，少则6层，多则30层。

人类的住房从第一阶段到第三阶段，背后有一个鲜明逻辑：房子可以根据人的需求建造在任何区域和位置，所以城市化发展速度越来越快、城市化率也越来越高。总结起来，房地产的发展史，其实就等于城市化发展史。现如今，我国城市化高达63%，速度进入平缓期，所以城市化对楼市推动效果会有所减弱。

今明两年，首迎“贬值潮”？开发商给“补偿方案”，买房人却反对了。

房价有下跌的迹象，无房人表现得非常开心，然而已经买房的人开始焦急了。咱们说一个近期的案例：合肥某楼盘由于降价幅度过大，导致50多名业主要求开发商给“补差价”方案。

一个2年前新开的楼盘，去化速度慢，导致开发商存在大量的资金搁置，房子储存在买房人手中，是资产，但是如果房子在开发商手中大量积压销售不掉，则是负债，因为房企们全部奉行高周转、高负债运营的，每一个楼盘开发建设都需要数以亿计的金融借债，试想一个楼盘总价值20亿元，2年时间回款12亿元，还有8亿元资产无法变现，这对开发商而言是何等难受？

所以，开发商经过深思熟虑，决定降价销售，原价2.4万元，降至1.2万元出售，这个降价幅度，估计很多买房人都没有见过，原本200万元的房产，在打折之后直接调低至100万元，买房人节约了100万元购房款。

当无房人兴致勃勃地为“遇到降价好儿”高兴的时候，已经买房的人表示“看不下去”了，50名已经按照2.4万元购房的买房人一起到了售楼部，要求开发商给自己补偿。他们的理由很简单，在售房的时候，置业顾问全部说“这里是城市的优质地段，房价只可能上涨，不可能下跌”，可是短短几个月的时间，自己的房子就贬值了50%，这事儿搁在谁身上都难以接受。

所以要求开发商给自己退房子，如果不退房子也行，就补偿贬值的差价部分，买房人给出了具体的补偿方案：张三在1年前买房时，单价2.4万元，100平米的房子为240万元，那么依照现在1.2万元的价格水平，张三这套房子缩水了120万元，为了弥补因为开发商大幅降价给张三带来的损失，要求开发商补差价。开发商经过认真探讨之后，抛出了《房产保值》方案。

1、以10年为一个周期，当10年到期时，如果房价下跌，则开发商给业主补偿差额。举例：大明购买的房子120万元，10年之后房子市值100万元，那么开发商给大明20万元现金弥补亏空。

2、如果10年后房子升值了，则买房人（业主）需要把溢价部分补偿给开发商。举例：大明这套房子120万元，在10年之后大明的房子升值到了200万元，那么大明应该把80万元的溢价值弥补给开发商。

以上两个条件，非常符合买房人要求的“房产保值”需求，然而买房人纷纷反对了。