【未来20年，这4类小区将沦为“贫民窟”？懂行人已在悄悄抽身】

在20世纪之初，那时我国的房地产行业刚刚进行了住房商品化改革，改革之后人们就可以拿钱购买自己想买的房子了。导致住房需求旺盛，住房供不应求，所以人们对住房的品质没有太高的要求。后来的20年里，房地产行业开始蓬勃发展，虽然住房已经足够供应，但由于房价的持续上涨，导致住房有了很强的金融属性，大量的住房被投资者和炒房客当作资产买入，所以导致房地产市场上的住房仍然供不应求。、

但从去年开始楼市开始出现拐点，先是遭遇疫情，商品房交易量创历年来新低。接着国家又出台了更严厉的调控政策，例如去年国家为房企划出的“三道红线”，今年央行出台的“限贷令”等等。其主要目的就是为了实现我国对楼市调控的中心理念，那就是“房住不炒”。

其实疫情和调控政策只是现在楼市出现拐点的外在原因，其内外主要原因还是现在房地产行业的产能过剩。根据相关数据显示截止到2020年年底，我国前100城的新建商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，基本和2014年的6.2亿平方米相持平。而且开发商手里的商品房库存量相比于一些投资者、炒房客和投资者手里的商品房库存量可以说是九牛一毛。根据西南财经大学在2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示全国住房空置率为21.4%，而且这还是4年前的数据，这期间开发商还在不断开发房产，投资者和炒房客还在不断买入，现在我国的住房空置率只会更高。

在房价不断上涨的时候，这些投资者和炒房客还能有恃无恐地持有这些房子。但一旦房价保持稳定或者有下跌的苗头，那么这些投资者和炒房客很可能会第一时间选择抛售自己名下的房产。这也是最近几年很多城市出现二手房挂牌量不断升高的主要原因。

一旦住房供大于求，其分化的趋势已经不可避免，品质好的住宅仍然有一定的上涨空间，但品质差的住宅很可能出现下跌的情况。所以一些专家认为在住房过剩出现分化的大环境下，未来20年这4类住房很可能会变成贫民窟，懂行人已经在悄悄抽身了。

第一：房龄高，品质差的老破高

这几年随着高层越来越多，人们也开始意识到高层存在的一些缺陷。例如高层存在容积率高，公摊面积大的问题，还存在着意外来临时逃生难和容易发生高空抛物的安全隐患。但高层最大的缺陷还不在于这两点，而是以下两点。首先就是高层出行过于依赖电梯，而且电梯老化的速度要远远高于房子的老化速度，所以我国的第一批高层住宅已经出现了电梯老化，要经常维修保养的问题。一旦电梯老化要经常维修保养可能就会影响业主的出行。

其次就是高层拆迁和旧改难题，再过20年我国的第一批高层的年纪可能就已经达到40多岁，老化问题将更加严重。一旦房子出现老化，后面可能只有两条路可走，一条就是进行拆迁，另一条就是进行旧改。如果对这些高层进行拆迁的话，由于高层的住户比较多，一方面意见很难统一，另一方面开发商面临的赔偿额度也非常地大，所以开发商拆迁这些高层可能没有任何利润可言。因此这些高层可能没有开发商愿意接手拆迁的尴尬局面。我们在看旧改，高层的各种管道设施都非常地复杂，旧改起来非常困难。而且对于外墙的修复很多都是高空作业，实施起来也同样的困难。再加上电梯的维修和更换，很可能维修基金很快就被用完，最后业主不得不重新缴纳维修基金。因此这些高层一方面不能拆迁，另一方面随着各种设施的老化，居住质量越来越差，可能一些中产阶级开始慢慢搬离，最后这些老旧高层住宅很可能变成“贫民窟”。

第二：物业服务水平低的小区

现在物业公司的服务水平对于一个小区可以说至关重要。可以说直接决定了小区的品质和业主的居住环境的好坏。一个好的物业会将小区管理的井井有条，非常的干净卫生。同样一个物业服务水平低的小区也会导致一个小区的公共设施因为维护保养不到位而出现老化甚至损坏的情况。还可能和业主产生大量的纠纷和矛盾。例如这次突发的洪涝灾害就把物业服务水平高低对小区的影响体现得淋漓尽致。好的物业会以保护业主的人身财产为己任，有帮业主挪车的，有在停车场口砌墙堵水的。但也有一些物业公司什么也不做，导致地下车库水流倒灌，业主财产损失巨大。所以面对这些服务水平低的小区，一些人也会慢慢搬离这些小区。

第三：不靠地铁的远郊房

截止到去年我国的城镇化率已经达到了63.89%，与国际上发达国家的70%已经相差不远，所以我国的大部分城市很难再有大的扩张。因此远郊房升值空间已经非常有限了，购买远郊房可能只能用来居住。但远郊房的居住舒适度比较低，特别是不靠地铁的远郊房。如果购买的远郊房靠近地铁的话，每天去上班可能还能做到准时准点，路上花费的时间也不太多。但如果不靠地铁的话，每天来吃去上班的话，可能开会的让自己变得非常的疲惫。所以有些人在这些房子里住上一段时之后也会慢慢搬离。

第四：小产权房

原来之所以有人愿意购买小产权房，一部分原因是因为商品房价格过高，很多人都买不起商品房，所以不得不购买相对价格比较便宜的小产权房。另一部分人是因为抱有小产权房转正的希望，希望小产权房转正之后，自己能大赚一笔。

但去年自然资源部和农业部发布了明确通知：农村小产权房不能进行确权，更不能以确权的方式使这种土地违规使用合法化。这就让小产权房失去了转正的希望，那么小产权的价值将大大缩水。另外随着房价的稳定，未来人们购买商品房的难度会不断降低，那么很多人也会慢慢搬离这些小产权房。

总结：随着我国住房资源的过剩，住房出现分化已经是不可避免，那些品质高的住宅，依然有一定的升值空间，但那些品质差的住宅很可能会沦为贫民窟。