1月北京市场仅10个项目入市 开发商低调推盘

据国家统计局发布，至2015年11月，全国商品房待售面积为69637万平方米。而待售面积仅仅是指已经竣工的建筑面积，还有大量已经开工尚未竣工的面积。2015年前11个月，中国新开工房屋140569万平方米，新房还在不断涌入市场。基于该数据，有专家测算，中国商品住房总库存达39.96亿平方米，现房库存去化周期23个月，期房库存需4.5年来消化。

正因为急剧升高的库存量，任志强在一场媒体峰会上甚至表示，虽然2015年中国房地产销售总量超过了2014年，甚至可能超过2013年，但楼市反而面对比2008年更糟糕的境地。

楼市库存的解决难点，不仅仅在于急剧升高的量上，还表现在极为不平衡的结构上。这种不平衡首先是地域的不平衡，库存主要集中在三四线城市和部分二线城市，而且增速很高，而四大一线城市和部分二线城市面临的首要问题不是库存而是供不应求。其次是产品结构的不平衡，对于北京上海这样的城市而言，普通商品住宅越来越难以寻觅，地价动辄破纪录的势头下，商品住宅市场出现了明显的泛豪宅化，千万元级别的住宅已经只能算改善住宅，普通工薪阶层置业要么寄希望于位置偏远的自住房摇号，要么只能耗费心力在二手房市场寻觅，市场供应结构两极化显著。据上海易居房地产研究院的数据，2015年，十大典型城市土地成交均价4042 元/平方米，与2014年相比上升15.7%，土地成交均价居高不下，而且大型房企甚至是险资类金融企业，涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐还在进一步加快，土地价格加速上升，还将继续推高房价。

很显然，面对如此不均衡的市场格局，一刀切的政策很难

1月新盘冰冻开发商低调推盘

从历年的情况来看，元旦、春节所在的一二月份一般都是楼市淡季，开发商们在元旦前的一波冲刺过后也相继进入了盘点期。今年也不例外。亚豪机构统计数据显示，今年1月北京市场仅有10个项目入市，其中5个为纯新盘。

节前少数项目抢占“空窗期”

亚豪机构统计显示，2016年1月，北京商品住宅市场预计仅有10个项目入市。其中包括香山四季公馆、华远华中心、新地国际家园等5个纯新盘，以及包括香悦四季、优山美地D区、观承别墅等在内的5个老项目后期。

记者也发现，在12月份的年终冲刺过后，不少房企开始进入封盘阶段，入市项目数量明显减少。入市新盘的推盘积极性不是很高，开发商也没有举行大型推盘活动。不过也有小部分开发商试图抢占这一市场“空窗期”。

“今年1月，我们加推了西宸原著220平方米的平层产品，10天内取得了2.5亿元的销售额。”龙湖北京公司相关负责人表示，他们之所以选择在淡季进行销售，主要还是认为高端市场所受影响较小。

懋源地产也在1月进行着持续的顺销。“我们跟别人不一样，并不是以自然年作为业绩的考核期，因此1月份依然在持续发力。”懋源地产营销策划总监刘强表示，“红玺台和钓云台虽然没有大的推盘节点，但也在持续销售。钓云台12月初开盘至今已取得了近7亿元的销售额。”

“每年元旦与春节所在的1、2月份都是楼市供应最为低迷的时期，2016年也不例外。”亚豪机构市场总监郭毅分析，“除此之外，2016年1月的供应低迷还有其独特的背景。基于2015年土地市场不断呈现出的高价特征， 2016年北京住宅市场豪宅化的趋势将更加明显，因此更多的项目选择在春节前‘封盘’，并预期以更高的价格在春节后入市。可以预判，从3月份开始北京楼市的供应将集中释放。”

2016市场供应将以高端为主

尽管1月入市的项目较少，但依然覆盖了高端住宅、别墅、商住公寓及普通住宅。不过郭毅也指出，随着土地市场的变化，这四类产品的占比在2016年将发生变化。

“2015 年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中有10宗地块的项目在未来将卖到10万元/平方米以上。”郭毅认为，随着大量的新豪宅入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。

与之相比，1月入市的几个普通住宅项目，中低价位的供应量明显减小，所在区位也更加偏远。

“目前五环内的刚需产品已经很了，中低价位的产品大多分布在六环沿线。”东亚新华地产营销副总监董广博表示，“主要是高价地频现，开发商没有建刚需产品的空间，但刚需的需求是一直存在的，并不会被完全分流到自住房等保障性住房上去。”

像一些区位较好的项目售价自然也并不“普通”。比如位于门头沟的华远华中心项目，报价也已高达5万元/平方米。因此，在1月入市项目中，在价格上称得上是刚需盘的也仅有位于房山区的远洋春天著(楼盘资料 图库)以及位于大兴区的万科天地的部分小户型LOFT。

事实上，在北京住宅价格不断高涨的大背景下，一些商住产品凭借价格优势正在成为北京刚需客群的重要选择。

预测

2016楼市将“量增价涨”

从去年10月份土地出让热潮开始，业内人士就对于“地价带着房价飞”的走势并无太大分歧。不过对于涨幅是放缓还是延续去年节节高升的势头，业内人士存在着一定分歧。

比如，懋源地产营销策划总监刘强就认为，2016年，北京楼市将呈现高端产品激烈竞争的情形，房价会进一步上涨。

亚豪机构市场总监郭毅也指出，楼市再次提价是大概率事件。“去年的虽然多，但从体量上看供应面积依然有限，目前北京市场上的刚需购房者大都向自住房分流，改善型需求也可以有市区的二手房和商住房可供选择。这就使得明年北京楼市的去库存压力没有想象的那么大，也就不会有太多降价的可能性。”

记者也发现，一些位置较好的高端改善类项目，一入市就备受青睐。例如，去年年底开盘的金玉府，推出224套房源，截至目前已取得了18亿左右的销售额;同样在去年年底开盘的龙湖天璞，推出132套平墅，目前也已全部售罄。

“从政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。因此，楼市政策将持续支持购房需求的释放，成交量上涨仍将是大概率事件。”伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖则表示，2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市，但房价涨幅不会太大。他认为，今年豪宅集中入市，但市场的消化能力有限，因此，2016年豪宅的销售压力会加大。

立足，可以预见今年的房地产政策将给予地方更多的自主权，因地制宜推出适合本地市场特点的政策。

一线城市和部分二线城市并不缺乏购买力和购买需求，缺乏的恰恰是适当的产品和适当的置业门槛。以北京而言，2015年供应的住宅用地，几乎泾渭分明的去了两边，一边是动辄七八万元起的豪宅，一边是自住房、公租房等政策房，目前市场上还能买到的单价在5万元以下的普通商品住宅几乎都是两年前成交的土地，如此趋势，明后年的住宅市场会是怎样?当前土地供应模式不改变，市场两极化的趋势会愈加明显。受到普通商品房供应迅速萎缩的影响，大量普通工薪层置业被逼进二手房市场。据中原地产市场研究部统计数据，2015年北京二手房签约套数已经达到了197407套，相比2014年的104772套，上涨幅度超过90%，而纯商品房住宅签约仅54616套，同比2014年增加了12.7%。显然，在不能取消限购政策的大前提下，要提高北京房地产市场的活跃度，只能从二手房市场着手，通过降低交易税费、放宽二套房贷款、有限度的个人所得税减免、卖一套可以买一套等政策，让房子流动起来，也让沉淀在房地产市场的资金流动起来。毕竟，一个适度活跃、良性循环的房地产市场，才是经济的稳定阀。