常熟

新规出台!复式公寓面临“绝版” 送露台也成历史!

2018年02月01日来源:常熟看房网国内动态责任编辑:liangchunmei

苏州新年第二次土拍前,发布了这样一则新规,仅35天缓冲时间,相当于即刻执行。

《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知近日出台,据了解该规定是继《苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2015年版)》的首次更新,相较于2015版,今年的规范内容更为严苛犀利。

公告原文:

苏规管[2018]1号

关于执行《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知

各有关单位:

为了进一步规范苏州市规划管理审批行为,统一执行标准,苏州规划局根据《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》,结合相关法律法规,以及近年来执行过程中反馈的意见和建议,组织有关单位和人员对《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2015年版)》(以下简称《2015年版》)进行了修订。

现将修订后的《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》予以公布,自2018年2月22日前经规划部门审定为方案项目,可按原则执行,2018年2月22日前未经规划部门审定方案的项目,按本规则执行。2018年2月22日之后报方案变更的项目,仅局部调整,可按原规则执行,有重大调整的(如涉及户型、布局调整),按本规则执行。

苏州市规划局

2018年1月18日

本次执行的区域为姑苏区、相城区、吴中区,苏州市其他县市可参照执行。

本文主要来看本次规范对住宅项目开发定位,影响最大的几条条款如下:

条款3.4.5

低层建筑中,分割单元内,同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率:

1、位于门厅、餐厅或起居厅上空;

2、至少有一个边长与上层空间(走廊或起居厅等)连通;

3、共享空间高度小于或等于两个自然层;

4、每个单元内的共享空间不多余一个;

5、开洞水平投影面积不超多下层总水平投影面积(包括共享部分)的20%;

6、开洞部分没有网络格梁等构件。超出以上规定的,超出部分按水平投影面积全额计入容积率。

除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间,除符合“3.4.9条”规定外,均按自然层计算容积率。

规划解读:

本条款意味着:除了1-3层外的建筑,多层、高层建筑中,凡是出现共享空间(也就是我们说的挑空部分),均需要全额计算容积率。看来,2016、2017大热的叠墅、复式高层产品在未来基本要退出历史舞台了。核心附加值不在,该类产品的溢价空间将所剩无几。

对于目前在售和已经报建的叠墅、复式高层来说,这无疑是个利好,毕竟以后苏州市面上不会出现同类型的竞争产品了,意味着很有可能此类型的产品要坐等涨价。然而对于未开发的新地来讲,如果房企们正在规划筹备建设叠墅或复式,那么这无疑是一大利空的消息。

苏州刚好正逢2018年第二次土拍(1.30-1.31为期两天的土拍,共20宗地),这场“及时”的规定也预示着接下来的房企拿地节奏将会变得非常谨慎,市场整体呈现冷静思考的状态。

条款3.2.5

非住宅建筑中,在两个自然层(含两层)或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台(包括阳台等)可不计入,否则按阳台规则计算容积率。住宅建筑中,平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内,按阳台规则逐层计算容积率。

规划解读:

针对住宅建筑方面,该文件规定:阳台上面只要有上盖或者构架,无论离上盖是9m还是100m,都不能再算露台,都要按照阳台计算面积。

而之前部分项目按照2015年的规范,每三层一错层,通过错层阳台实现露台的全赠送则无法再使用。

以后可能不会再有露台赠送了。

条款3.4.10

多层、高层、超高层住宅不得采用内天井式平面布局。

请注意内天井在9.11条给出的词条释意。9.11 内天井 指四周均为封闭建筑空间(包括户之间设置分户墙的空间)围合,且无顶盖的空间。

规划解读:

高层建筑中经典的两梯四户交通核中,常常出现的“内天井”,在规范中是指“围合天井”。也就是说目前高层建筑中的类通透带大天井的户型拼接和交通核,依然可以设置。

也就是说,建筑结构中不再出现内天井格局,以防止后期打通后达到超额赠送面积,不过对于普通产品住宅来说影响不大。

条款3.4.4

符合以下条件之一的不封闭阳台,应按其结构外围水平投影面积全额计入容积率:

1、主体结构内;

2、总进深尺寸大于2.1米;

3、最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积(包括阳台部分)2%的部分;

4、住宅建筑中:(1)阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积(包括阳台)12%的部分,或每个单元内的阳台数量超出居住空间(卧室和客厅)个数的部分(2)阳台设置单个装饰柱、墙(分户墙及主体墙除外)宽大于0.6米的。

规划解读:

与2015年版规范相比,差比主要在2点:

第一,阳台设置的单个装饰柱、墙宽度进一步限制,这一点对常规项目影响微弱。

第二、阳台水平投影面积降至本层投影面积的12%,而2015年版为15%,下降3%,以100㎡户型计算,最大可设阳台面积减少3㎡。

常规附赠空间进一步缩减。未来户型设计如果既要南向宽阳台,又要家政阳台,将越来越难满足。

以后很难遇到赠送超大阳台的楼盘了!

条款3.4.9.1

住宅建筑、服务性公寓(公寓式酒店),层高大于3.9米、不大于5.4米的部分,按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率,以此为基准,建筑层高每增加1.5米,增加1.0系数计容。

1.0倍:层高≤3.9米 2.0倍:3.9米<层高≤5.4米 3.0倍:5.4米<层高≤6.9米

规划解读:

酒店式公寓的计容方式进一步改变,从原来1.0倍容积率最高可到4.5米,到现在最高3.9米。4.5米双层挑高的酒店式公寓已无法规划,复式双钥匙户型等概念也将不复存在。

同理,对于在售或已报建的挑高酒店式公寓将会是一定程度利好。

未来酒店式公寓在最高3.9米的前提下,溢价度进一步降低,选择标准3.0米平层,还是选择3.9米层高的变异错层户型,将会是带给酒店式公寓开发者的新难题。

此外,本次规范还对各类架空层是否核算容积率做出了充分的图示示意,避免部分项目试图“偷面积”,也避免误伤真正做架空层改善品质、改善配套的项目。

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