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限售!限商!租购同权!240余道调控令下的新楼市

2018年02月01日来源:常熟看房网行业动态责任编辑:liangchunmei

2017年,可谓是中国房地产历史上浓墨重彩的一年。

2016年楼市经历爆发式增长后,2017年楼市开始持续收紧。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下,由北京牵头,全国超百城发布240余次楼市调控政策,除了常规的“限购限贷限价”,还首次推出了“限售、限商、租购并举、租购同权、共有产权房”等多重变革性政策进行调控,大有调控不达目标不收兵之意。

面对这些楼市新变化,2018年楼市将何去何从?我们不妨从2017年楼市点滴看出端倪。

变革第一重奏:限购限贷升级 外地人买房梦落空

2017年3月17日,全国楼市打响年度调控第一枪,北京率先发布楼市新政,广州、杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、宁波、厦门、海南等50余座城市相继升级限购限贷限价政策。

限购方面,一线城市大多从原来的3年社保年限涨至5年,二三线城市重启限购,不少外地人的买房梦想随之落空,满足要求的购房者也受政策影响而暂时延迟购买,短期内有效抑制投机性购买需求。

限贷方面,原本已有一套房产再买一套可以贷款6成,现在二套贷款只能贷5成甚至更低,首付贷消费贷等产品也受到严重打击,很大程度上切断炒房者的资金链,增加炒房者炒房成本。

限价方面,与以往的政府指导价不一样,此次限价犹如一道死命令,全国多城出现楼盘成交价高于限价不给予网签的情况。

限购限贷限价升级仅仅作为2017年楼市调控第一枪,更多变革性政策踵接而至。

变革第二重奏:限售限商史上最严 严堵短线炒房需求

随着限购限贷政策影响不断发酵,限售限商政策如约而至,全国50城相继出台针对新购住房或商业单位的限售政策,新购住房需取得房产证满2-10年后方可再次出售。

“限售令”人为地增加投资投机者持有房产的时间,严厉打击短线炒房且快进快出的投资者,让民众高涨的投资热情逐渐回归理性,平复楼市供需,从而强制性地为房地产市场降温。

如就广州而言,新政前购买的房产,房产升值,有人接盘,即可转卖给下一任业主,但新政一出,想卖就卖基本成了天方夜谭,需等收楼后,办理不动产权证,证满2年或3年才能再次转卖。这就意味着,投资房产短期内无法变现全砸手上了。

限商方面,北京、广州首次提出并执行,从规划、销售、购房资格(对象)、信贷层面精准限制商服类产品,最小规划单位的面积需不小于 500平或300平。原本市场上的小面积商住房几乎不会再有,动辄500平、300平的面积,根本不可能买来居住,只能用作办公。一时之间,市场上的商住房从“香饽饽”变成“烫手山芋”。

然而,此次楼市调控显然是一场持久战,各项调控举措远不止于此……

变革第三重奏:租购并举、租购同权、共有产权房相继出世

在“房住不炒”和“楼市调控不达目标不收兵”的基调之下,全国超50城发布租赁新政,提出“租购并举”,在卖地上也开启“只租不售”模式,多地租赁用地现已入市。目前我国租赁人口预计约为2亿人,租赁市场规模已超万亿元。

同时为了解决租赁房源不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,2017年7月,九部委联合发文选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。具体要求主要有:上线国有租赁平台、多渠道增加新建租赁住房供应、加大对住房租赁企业的金融支持力度等,让租房在“住有所居”中成为新常态。

租购并举意在让“购的一端退烧降温”、让“租的一端迎来新契机”,强调健全租赁市场,并非为了打压人们正常的购房需求,主要是为了消除对住房租赁消费的制度性歧视,同时借此补齐租赁市场发展滞后的短板。

随着租购并举呼声不断高涨,广州率先提出“租购同权”,新政提及租房也能落户、承租人子女也能就近入学、房屋出租税收减免等新现象。租购同权作为租购并举的升级版,意在减少社会资源与房产挂钩。过去父母为了让子女入读名校,争先抢购名校学区房,不断推高学区房价;租购同权让承租人子女享受就近入学的权益,正是暗中削弱这种过高的房产附加值。

就广州而言,中心区带学区商品住宅价格基本在4万/平以上,近郊区域学区房价也要约2.8万/平,按照2016年广州人均月薪仅7409元,仍有一大批人没能力购买房产让子女入读。如果不是追求入读名校,租购同权完全可以实现其子女“有书读、有学校上”,有效减轻有子女家庭的购房需求。

随着租购并举、租购同权的相继出台,北京、南京等共有产权房也开始正式实施。

共有产权房就是政府与购房人按共有产权政策购买的商品住房,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,共有产权房在落户、子女入学等问题上与其他商品住房政策一致。

共有产权住房无疑在中国房地产政策历史上具有划时代意义,也许还有部分人认为“五限”调控只是暂时的,房价下调也是暂时的,用不了多久,房价又会像此前一样疯长。

但是共有产权通过政府与购房人按份共拥有,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,充分减轻购房负担,首次购房需求最大限度得到满足,投机投资型炒房者房产将面临无人接盘局面,住房将真正回归“居住属性”。

变革与创新之下 楼市新方向在何方

2017楼市经历“五限”以及“租购并举、租购同权、共有产权”等多重变革性政策调控后,房价上涨势头基本得到有效控制,总体房价稳中有升,成交量大体持平。

2018年楼市将继续延续这些新变革,坚定不移走“房住不炒”路线,更多的住房制度改革和创新长效机制建设将相继诞生。

这一场楼市调控,正在以以往前所未有的坚定大步向前……

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