2018年中国楼市将进入新一轮调整期 会带来哪些风险？

但在炒房因素没有根除的情况下,楼市波动是常态的,稳定是暂时的。在泡沫高悬、行政高压、制度突变和市场调整等“冰火油汽”交融的情势下, 2018年楼市将面临前所未有的不确定性挑战。

调控部门需要保持清醒的头脑,高度重视防范和有效化解多种因素、多个领域与多种可能的楼市风险,尤其以下三大可能因素带来的风险。

一、预期调整带来的连锁风险

楼市泡沫越大,破灭的概率越大,预期对市场的作用越重要。存在较大泡沫的重点城市的楼市,在走完较长高涨期而迈入调整期后,“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松”的政策信号,将使市场放松调控的希望逐渐落空,在越来越多的一、二线城市价格下降松动背景下,再加上若有意外事件冲击,有可能导致市场预期急剧逆转。

第一,预期调整带来价格下降失速的风险。 一旦预期发生改变,房价下降失速,可能导致企业资金链断裂、家庭资产大幅缩水、金融机构的呆坏账增多等一系列连锁反应,从而影响经济和金融的稳定发展。按照2014年的经验,房价下跌首先会引发一系列社会稳定。贷款购房家庭将面临断供违约风险。2018年开发企业面临还债高峰期,房价下降过速恶化企业资产负债表,也将加剧开发企业信贷违约风险。

第二,预期调整带来库存再度凸显的风险。 2017年三四线城市高歌猛进的货币化棚改、去库存、高价拍地导致的火 爆市场形势下,这些城市的房地产再投 资和再开发大幅增长,而一旦市场预期逆转,需求瞬间消失,大量过剩库存将会暴露,这些城市可能要再次上演更加艰难的去库存故事。 为此防范预期调整带来的连锁风险,在积极去泡沫、去杠杆的同时,需要将预期作为房地产调控的重要观测目标,进一步完善房地产调控机制,根据市场形势和预期的变化,及时做出相机决策,与此同时,主动引导和有效稳定好市场预期。

二、政策变动引发的市场波动风险

由于利益机制没有改变,加上城镇化进程没有结束,各方炒房冲动没有消减,楼市是政令高压下的降温和趋稳。但严厉的调控政策已经持续一年多,且力度逐渐加重,范围不断扩大,在取得明显效果的同时,一方面,调控副作用积累和衍生出一些问题,另一方面,市场各方尤其是地方政府承受日益不堪的压力。

第一,政策完善被误读引发市场波动风险。 在市场极度脆弱的情势下,政策稍微变化都会被市场关注并产生过度反应。鉴于此前一些城市楼市出现“堰塞湖”、土地住房“价格倒挂”、新房旧房“价格倒挂”等问题。主管部门提出分类调控等完善性政策指引,随即引发市场政策转向的过度解读。 而未来根据新问题和新形势的政策指引变化,既有可能为地方政府放松调控提供了机会,也有可能引发市场产生政策方向的误读和猜测,进而导致相关主体非理性的亢奋和市场波动。

第二,调控政策变相放松导致市场反弹风险。 地方政府作为市场主体和调控主体的双重身份,随着财政收入和经济增长压力的日益剧增,放松调控政策可能性也在迅速增加。即便在国家主管部门强调继续从严的情况下,一些城市已经开始了变相的政策松动。如,二线城市出台**政策吸引大学以上人才落户。如果不加及时制止,相信未来会有更多城市采取更多的措施让调控政策打折。而一旦调控政策执行放松或者部分解除,很可能导致再度市场强烈反弹和泡沫快速放大。

第三,去库存和因城施策的导致过热转移风险。 过去几年的去库存及因城施策的调控,成效巨大,值得肯定。但也带来了:2015年一线城市领涨,2016年二线城市领涨,2017年三四线城市领涨,从而支撑市场持续高涨。2018年若“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,意味着这些城市将继续有一些**和鼓励政策,对市场将产生较大影响,2018年部分四线及以下县城潜藏着领涨和过热的可能性。另外,有鉴于过去两年一、二线城市刚需和改善性需求均受到抑制,2018年政策调整导致此需求释放,也可能带动市场升温。 为此,建议在政策上坚持“支住禁炒”调控政策不放松,在舆论上做出必要及时的澄清,不再强调“三四线和县城主动库存”问题,进一步将调控措施机制化和制度化:根据住房供求关系和价格波动决定政策松紧,将住房的供求关系和价格波动与土地、金融和住房的潜在供给。

三、制度重塑的带来不确定性风险

为化解房地产风险,2018年住房改革和长效机制建设需要并将会提速。但过去无论是总体经济体制改革,还是住房制度改革,均曾出现因参与方利益博弈导致目标出偏带来风险的问题。本次建立“多种形式供应和多渠道保障的租售并举的住房制度”改革的重要内容是:住房租赁制度体系构建。但从目前住房租赁**和配套制度等创新看,已经潜藏或显现目标出偏的风险和隐患。而其他如在房地产税、开发主体多元化等方面有所动作也将对市场产生影响