常熟

房地产行业仍高位运行 将转变追求质的增长

2017年11月23日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:liangchunmei

专家认为,明年中国经济短期没有下行风险,最多可能会引起点振动;房地产行业同样不会出现较大幅度的滑坡、下跌,而是会有一个新的“质”的增长空间。

房地产

自1998年启动房改以来,中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。2017年,房地产行业仍然在高位运行。

房地产行业高速发展在数据上体现得尤为明显。21世纪经济报道记者做了一组数据对比。数据显示,房地产行业开发投资,从1998年的3600亿增长至接近10万亿,增长了27倍;商品房销售额从1998年的2100亿增长至10万亿,增长了约48倍。

另外一组数据也显示了房地产行业的重要性。11月13日,中国人民银行公布的数据显示,2017年10月新增人民币贷款6632亿元,同比多增119亿元,但环比上月下降47.8%,低于市场7800亿左右的预期。其中,住户部门中长期贷款增加3710亿元,在时隔9个月后,按揭贷款再次成为新增贷款的主力。

高速发展同时也带来了不少问题。过去20年间,涉及房地产行业的调控政策频出,行业争议不断。房地产在为中国经济带来积极影响的同时,也暴露出发展不充分、不平衡的问题。那么,作为我国经济重要支柱,房地产未来将如何发展?

信贷环境收紧影响

全联房地产商会创会会长聂梅生在多个场合表示,房地产行业经过多轮周期发展之后表现出的明显规律是,M2与房地产呈现正相关关系。

聂梅生的观点是,房地产是和金融密切相关的行业。从广义货币M2角度看,2007年到2017年这十年间增加了四倍,共计增加约120万亿。而这十年中,房地产投资每年平均差不多10万亿,十年是投资100万亿,与M2增加的120万亿形成联动。在聂梅生看来, M2在房地产行业形成了巨大钢筋水泥储备器,大量的货币沉积在房地产这里。也就是说,房地产消化了大量的M2。因为,房价才会上涨。

聂梅生的这一观点几乎是行业共识。

以2016年为例。2016年货币环境前松后紧,整体表现宽松,M2余额超155万亿,但增速低于全年目标。2016年前三季度货币环境较为宽松,“930新政”之后,政策严控银行、保险、信托、基金等金融机构资金投向,流动性趋势性收紧。从货币供应量来看,2016年M2余额高达155.01万亿元,并且央行全年净投放现金5087亿元,较2015年大幅提升72%。从货币供应增速来看,2016年M2同比增长11.3%。

在这一年,房企融资环境也前所未有向好。中国指数研究院显示,企业融资环境向好,全年融资规模得到大幅提升。2016年央行五年以上长期贷款利率仍保持在4.9%的历史低点,企业资金压力得到有效释放。除此之外,房企利用资本市场进行融资的规模也大幅增长,据不完全统计,2016年房企债券融资达9039亿元,同比增长77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2个百分点。

这一年,房地产整体表现也前所未有向好,房价发生大幅上涨局面。最终引发了本轮史上最为严厉的调控。

不过,M2以及信贷数据在2017年发生了变化。中国人民银行公开的数据显示,2017年10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速创新低。另外,住户部门贷款增加4501亿元,其中,短期贷款增加791亿元,中长期贷款增加3710亿元。

有下行趋势但仍然高位

从房地产各项指标数据看,房地产行业表现出明显的下行趋势,但不可否认,仍然在高位运行。

浙商证券孙付表示,10月新增居民户短期贷款 791 亿元,环比少增 1746 亿元。主因10月银监会下达通知,根据国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神,对个人消费贷流入房地产市场进行严格排查,全国各省市银监局已陆续出台多项监管政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:从信贷数据看,房贷数据2017年涨幅明显放缓,从前10个月的信贷数据看,房贷占比相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市,房贷2017年2季度开始明显萎缩,这也是5月后,部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。

张大伟注意到,10月单月,住户部门长期贷款新增3710亿,相比9月单月的4800亿减少了超过千亿,这也是最近2年来,第一次单月住户长期贷款增加低于4000亿。

不过,张大伟也注意到,整体看前10月的居民户中长期贷款相比2016年同期依然有轻微上涨。目前房地产市场相比2016年同期成交总金额上涨,信贷分化持续。

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