房地产市场一年总结：或迎新的发展方向

临近年末,已经开始有各种声音对于一年市场的变化得失进行总结分析。作为2016年而言,房地产市场无疑是最令人注目的行业。但相比于那些令人惊叹的成交数据以及不断涌现的政策而言,更值得关注的是方向和趋势。事实上,特别是在今年最后一个季度,包括政策在内,市场出现的一系列变化或许已经预示着房地产行业已经开始迎接新的发展方向。

2016年最明显的市场特征就是一线和重点二线市场的成交加速,而大多数三四线市场却远远落后。这也使得有声音称“去库存”的思路已经到了应该修正的时候。一线和重点二线市场已经不再存在大的库存问题,还出现了一些供不应求的局面。而那些需要去库存的城市却仍然得不到去化的好方法。

如果结合近期一些政策的方向就可以发现。针对这个问题已经有一定的措施在推进。从各地严控市场“纪律”开始,再到北京的“自持”地出现。尽管没有明显的政策出台说明,但是这一过程却是令人充满想象。

目前国内房地产市场最大的问题就是一线市场在供应方面的“失衡”。这个指的是真正需要住房的,由于房价压力要买房非常艰难。而拥有买房能力却仅把住房当作投资手段。这对于推高房价又形成非良性的循环。但是如果仅依靠限购限贷的方式以外力控制市场销售方向,起码在过去几年的实践里可以看到效果并非预期那么理想,这就为以后市场的走向提出挑战。

近段时间无论是大型企业以及政策的方向似乎都在努力地解决这个问题。万科总裁郁亮在接受专访时就曾表示,对于房企希望是“常吃常有”。而“如果房价暴涨暴落,对所有人都是伤害,对我们也不例外。”而政府更是希望房地产行业能在一个良性的环境当中推进。结合这个,再看看土地“自持经营”以及万科等大牌房企正在着手推进的“自营项目”就可以明白。未来一线市场当中更多出现的并不是住宅买卖,反而是“住宅租赁”。

特别是在一线城市当中,如果“长租”能成为一个比较固定的模式,并非通过私人,而是通过企业的模式去运行。也许不仅可以解决年轻人的居住问题,甚至可以解决城市工作家庭的置业困境。可以想象,当“70年宅地”变成了“70年租房”,尽管名号改变,但事实似乎没多好变化。

如果能成为现实,最完美的状态就是,大城市房产以租为主,而三四线城市则以买卖为主。这种可以称为是“工作租房,回家置业”。但要实现这种状态,最关键的是机制,而且是观念的转变。如何使企业将眼前的即时利润转化为长期的可观收益,将产品供应转变成为服务输出,这个转变可能并非一时就能实现。如果越来越多的高质量“长租式项目”在市场出现,相信市场的接受度会快速提升。