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内地开发商涌入香港土地市场 明年香港房价或上涨5%

发布时间: 2016-11-29 16:51:23

来源: 东方财富网

分类: 国内动态

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11月28日,仲量联行公布2016年香港住宅及土地市场回顾及展望报告。根据报告指出,尽管香港特区政府调高从价印花税,该行仍预期2017年香港房价会上升最多5%。土地市场方面,受到内地开发商及香港新兴投资者涌入,竞争将较激烈,香港传统开发商吸纳地皮将更困难。

港开发商购地难度增加

随着香港特区政府推出更多优质地皮招标,内地及香港开发商头地更加积极的情况下,地价在2016年下半年反弹。据统计,今年香港特区政府招标的住宅地皮中,占有62%吸引内地开发商入标竞投,比2015年全年录得的53%有明显增加。当中,内地开发商投得24%标售的住宅地皮,与去年数据相同。可见,内地开发商在香港土地市场趋向活跃,仲量联行表示,相信与人民币贬值、企业走出中国内地到外地分散投资,以及香港长远土地供应有限有关。

今年下半年,香港特区政府招标售出13块住宅用地,其中10块地皮成交价高于市场预期,与上半年没有地皮成交价高于市场预期相比,可见政府土地市场竞争加剧。而开发商获得地皮的时间,也由2015年平均相隔12.6个月,增加至2016年迄今的平均27.6个月。展望未来,仲量联行表示,预期将由更多开发商和财团组合,以增加在政府招标卖地的胜算。

仲量联行估价部亚太区董事周若瑜表示,2016年香港传统开发商,既要面对内地开发商以及香港新晋买家的竞争,投得地皮的难度日益增加,预料这种情况将在2017年持续,内地开发商还将积极投地,以期扩充在香港的业务,香港传统开发商将更加注重竞投新界及铁路上盖项目,土地市场竞争将持续激烈。

然而,她指出,政府卖地仍面对以下的不明朗因素,包括存在政策风险,尤其针对住房需求的冷却楼市措施,扭曲市场运作;环境经济不明朗及金融市场波动,会影响市场信心;内地政策方向转变,将影响内地开发商的土地储备策略,以及香港物业对内地买家的吸引力。周若瑜预计,在不明朗因素的影响下,2017年香港地价将平稳发展。

“加辣”打击二手成交

据数据统计,2016年下半年,香港每月住宅买卖成交量按年回升55%至6123宗。业内指出,回升原因是股票市场表现转好、英国投票脱欧后资金寻求避难所,以及卖地成交价理想所致。而中小型住宅单位资本值由5月的谷底反弹9.5%(截至10月),扭转了年初的跌势,让全年上升1.6%;豪宅资本值于2016年横行,反映市况较为稳健,尤其是最贵重的豪宅物业,资本值全年得到支持。


由于11月4日香港特区政府调高印花税,预计香港住宅交投将回落,全年整体住宅买卖成交量仍会低于2015年录得的55982宗。不过,仲量联行表示,虽然短期内香港住宅成交量受创,但该行仍预计香港房价会保持平稳,主要基于:1、首次置业人士未受调高印花税影响,累计住房需求仍然强大;2、政策存在漏洞,未有直接持有物业的投资者,仍可透过一份买卖合约购买多个住宅节省印花税征费;3、纵使加息将至,银行为争夺市场占有率,按揭利率仍低企;4、具有财政实力及强劲资产负债表的开发商,能提供现金回赠以抵消印花税的影响,相信楼市仍继续由新盘市场主导。

仲量联行董事总经理兼市场部主管曾焕平表示,香港特区政府在本月初宣布将双倍印花税加至15%,预计住宅市场成交宗数将回落,而“加辣招”的推出严重打击二手市场成交,预料二手成交占整体成交之比例,将由目前的68%,再下跌10%,跌至明年58%,而再进一步下跌至近五成亦不足为奇。

他又指,过往二手成交占比可达九成,二手交投减少对市场而言并不健康,而“加辣”让二手业主有很多受制因素,在二手市场淡静的情况下,若市况逆转,例如香港经济转差,失业率上升,若业主急需金钱周转,需要以较大减幅才可出售物业,减幅可以20%起跳;1997年金融风暴时,业主以六折、七折出售物业亦属常见。

此外,目前很多年轻人置业,均希望可借得九成按揭,但在经济欠佳时,楼价逆转10%属轻而易举之情况;因此,年轻人很容易跌入负资产区域。曾焕平直言,对于政府本次“加辣”,市场需弄清楚政府之原意,若希望楼市降温,加辣可达到效果,但为了助市场上车,加辣则只会令更多人上不到车;他指,政府出招需看舆论,加上特首选举临近,现在出招是最好不过。

他补充说,预计2017至2019年住宅市场将增加供应,而且即使特朗普当选,美国仍然会进入加息周期,因此预料明年香港住宅市场有机会受压;但他又指,明年房价不会大起大落,将会在区间横行,有最多5%升幅。由于息口及外围因素所影响,预料市场明年会抱观望态度,房价在现水平维持一段较长时间;他又指,在高息及高按揭比率下,市场会出现泡沫,但现时香港楼市则暂时没有泡沫情况。

他还指出,若豪宅类别加重税项属合理之举,但政府在帮助市民上车方面,除了“加辣”外,亦应考虑供应、提升年轻人借贷能力等方法,建议可向英国伦敦参考,提供贷款,协助年轻人上车,香港特区政府应放宽按揭借贷比率。


责任编辑: liangchunmei

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