南京十大新城楼盘盘点及点评

买房要跟着规划走!近年来，随着各大新城的接连崛起，不少购房者已把目光瞄准到这些区域。这之中有的已成型，有的仍处于规划建设阶段，有的打造许久却仍然未见起色。

针对今年较为火热的十大新城：江北新区、河西新城、鼓楼滨江、南部新城、麒麟新城、板桥新城、燕子矶新城、青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇、铁北红山新城，从规划、现状、房价等方面整体进行分析，对比一下，这些区域哪些更有价值，买哪里较为安全。

河西新城：下一个“陆家嘴” 南京正统“高富帅”

规划：

1商业：河西中部在建中的新鸿基国金中心，预计 2017 年初建成。而河西南部规划中的商业中心更多，华侨城欢乐滨江项目定位为生态旅游、时尚娱乐、主题商业、商务度假的城市新客厅，预计 2020年建成并投入使用。此外，河西南还有金地中心、正荣财富中心两大商业体处于规划当中。另外，河西南还规划建造两栋摩天大楼，一栋500米，一栋600米。 而位于江心洲则有综合商业体江岛新天地， 目前已完成建筑施工和周边环境打造， 进入内部装修和紧锣密鼓招商阶段。

2、：河西南高庙路两侧将在未来两三年间再添2所小学1所中学;河西新城南部小学规划为6年制每年级5班的30班全日制小学;天保街西侧中学规划有24个班，3个年级，每年级8个班。江心洲将设置高中1所、初中3所、小学6所、幼儿园11所。

3、交通：河西南部规划宁和城际、地铁2号线西延线、7号线、9号线，连接板桥的跨秦淮河大桥预计明年建成。江心洲规划了“两快六主十三次”的道路网络结构，未来地铁4号线和13号线也将在此设站。

现状：对于河西新城而言，从去年下半年开始，整个区域房价上涨势头迅猛，不少楼盘涨幅超过100%。但也由于土地资源，整个板块在售楼盘较少，整体呈现供不应求的局面。

房价：从土拍来看，今年1月，上海建工以4.2万元/㎡的楼面价打破了南京单价记录，随后几个月内，葛洲坝又以45213元/㎡的价格打破了河西中部地价的记录，再加上电建泰茂联合体拍下的河西南连体地块，河西地价稳居南京第一。房价跟着地价涨，从去年底到现在。河西中部新房价格涨幅不小，以河西中部较典型的宏图上水云锦来看，从去年4月首开31000元/㎡到现在的44998元/㎡，涨幅达到了45.15%，相比之下，河西地价的涨幅要远远超过房价，在业内人士看来，这主要是受“限价”政策的影响，南京各个板块被严格执行了“价格红线”。

抗跌指数：★★★★★

虽然遭遇限价，板块热度不减，每个楼盘逢开必光，成为南京最抗跌板块。

南部新城：交通利好助推板块“扶摇直上”

规划：从规划来看，南站板块定位华东地区综合性交通枢纽地区，南京南部新城中心的重要板块之一，枢纽型商贸商务综合片区，南京城市的标志性门户。是南京主城多中心网络化结构的重要支点，四个市级公共活动中心之一。

1、商业

目前的商业配套有软件大道的雨花客厅、丁墙路的瀚威城市综合体项目、南站的绿地之窗、证大喜玛拉雅中心、金轮星立方、中交锦致，以及大校场区域的保利堂悦、复地宴南都等综合体项目在建。

2、

南站片区将配建14所学校，其中8所幼儿园、3所小学、3所中学。

3、交通

规划建设四条地铁，除了在建的5号线和已经建成的3号线外，未来还规划有6号线和10号线二期。陆路交通上，纬七路东进二期已进行环评公示，预计明年将正式通车。

现状：随着大校场机场的搬迁，南部新城迎来了春天!最近，秦淮区还打出了“拉开南部新城建设框架 加快红花机场核心区征收”的口号。将塑造沿明城墙、沿秦淮河、沿历史街巷的生态人文空间，塑造主城中华路—洪武路、御道街两条城市轴线。并在今年底完成征收拆迁的南部新城10平方公里核心区红花机场片区，明年大规模建设将全面启动。最快今年底前，南部新城EPC招标将完成，确定基础建设合作单位，尽快开工。

房价：上次土拍之前，南部新城一直没有土地资源出让，也由万科南站G40地块的18201元/㎡保持了近一年。知道今年9月的土拍，上海大名城以29093元/㎡的楼面价拿下铁心桥G45地块，打破了万科维持近一年的城南地价天花板。但是相比起地价没有大幅上涨，板块内房价却已经升到了3.5万元/㎡，且新房带装修价格被限定在3.5万元/㎡以内。

抗跌指数：★★★★

板块抗跌性仅次于河西

鼓楼滨江：未来南京“新外滩”

规划：

1、交通方面有内环西线和扬子江大道。有两条过江通道，南京长江大桥和规划中的建宁西路过江通道，未来也会成为和江北新区紧密对接的通道。此外还有两条规划当中的地铁5号线和9号线，在下关站交汇。

2、教育方面已有天妃宫小学，拉萨路小学分校、力小分校、树人中学、金陵汇文中学都将进驻。

3、从商业来看，鼓楼滨江商务区未来将建成百万平米的办公载体，集聚一批国际国内知名的企业，将建成50万平米的商业项目，成为辐射南京城北商业核心，将成为在长三角乃至全国有影响力的高端商务区。

现状：11月4日，江苏省交通运输厅网站再发两则过江通道工程可行性研究招标公告：大桥附近的建宁西路过江通道将于2017年11月30日之前完成可行性研究。5号线2015年已经开工，预计2018年通车。9号线预计2020年通车。商业规模尚未完全成型，区域商业综合体仅有大观天地MALL和世茂茂悦港，不过鼓楼滨江的几大项目都自带商业综合体，未来的鼓楼滨江将成为南京“新外滩”。

房价：2015年6月7日，中冶下关分拆后，迎来了区域内首个新项目的入市。彼时首开的龙湖春江紫宸单价21500元/平。期间多个纯新盘入市，单价一直未破3万。迈入2016年，先是4月深业滨江半岛加推，均价正式破3，时隔一个月，纯新盘中冶盛世滨江首开，最高单价已突破4万/平。如今区域房价大致在3.5-4万元/平，在接下来的时间里，区域还有一波楼盘要上市，有项目时隔一年加推，而单价较去年同期或要上涨万元以上。

加上鼓楼滨江地价接连冲破2万元/平，区域鼓楼滨江G01地块，地价29899元/平，由保利、招商和仁恒共同打造，有消息称该项目单价要超过5万/平。

抗跌指数：★★★★

鼓楼滨江今年以来一直颇受关注的主要原因，是区域规划较为完善。区域也是政府重点打造的板块之一，起点较高。国庆之后，鼓楼滨江虽然仅有两盘登场，不过成绩都较为可观，其中中冶盛世滨江更是开盘当天全部卖光。加上区域也受到政府的限价，业内人士表示“越是行政打压的板块，越要入手。因为行政价格与市场价格相差较高，以后的价值也越高。”

江北新区：高起点、高出身 规划一片向好

规划：

1、商业：从江浦商业配套规划来看，主要有东方万汇城、通宇森活荟、金盛田广场、乔波冰雪世界、红星美凯龙、明发财富中心等。桥北今年新添金象城王府井，而六合相传万达广场将会引进。此外，明发新城天街、兴地美利广场、京新邻里生活广场、东方万汇城4家商业体将在年底前面世。

2、：根据规划，到 2020年，江北新区教育科研设计用地1505.7公顷，占城市建设用地比重为5.5%，规划到2020年设置小学142所，其中撤并10所，维持现状 27所，原址扩建12所，新建101所，异地新建2所。中学全面实现初、高中分离。规划到2020年设置中学90所，其中撤并2所，维持现状26所，原址 扩建14所，新建50所。

3、交通：将被规划21条过江通道，其中，和燕路过江通道已经进行第一次环评公示，将提前到2018年开工。此外还将积极推进建宁路过江通道的建设。仙新路和锦文路过江通道的前期工作明年也将全面启动。目前长江五桥江北部分的连接线正在建设中，浦仪通道预计明年底开建。 轨交方面，又有三条地铁线路通过审批，4号线二期计划今年开工2020年建成，11号线一期和s8南延将于2017年开工。

现状：2016年2月18日上午，南京江北新区37个重大项目集中开工，总投资达到1101.7亿。今年，国家级江北新区成立一周年，不少城建规划已经落到实处。目前，过江通道已经建成8条，包括长江大桥(目前正在维修，预计将延续27个月)、长江二桥、长江三桥、长江四桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁3号线、地铁10号线。而长江五桥今年底将会开建，和燕路过江隧道也提前进入规划阶段最近，备受瞩目的南京一中江北分校规划建筑设计方案已经出炉，学校将包含小学和初中九年制的学校，明年6月交付。而南京一中高中部校区也选址江北，未来将由市中心迁到离扬子江隧道不远的江北国际健康城。公共设施方面，南京青奥公园基本建成，即将与大家见面;江北鼓楼分院已经封顶，预计明年秋建成。

房价：从土地市场来看，区域地价天花板多出在江浦板块浦口大道附近，这里也是最靠近隧道口和地铁最近的地方，交通条件最为便捷，目前是恒大G47地块，楼面价22494元/㎡，这也是江北拍出的第四块两万元地。但直到今年3月，中建东孚、保利、金隅连续拍下三块两万元地，江北地价才正式破2。但除了江浦，桥北、高新区、六合地价相对市区仍然较低。高新区则是平安高新G50地块，楼面地价16065元/㎡，但相比之前的亚泰山语湖4057的楼面地价上涨了4倍。本周四，桥北又有两块优质地块即将出让，其中有G68的最高限价达到了22959元/㎡，一旦达到最高限价，桥北将取代江浦问鼎江北。

然而江北新区范围极大，包括江北核心区、雨山路、老山、桥北、高新区、六合、八卦洲等等，区域内房价跨度也非常大。其中，江浦房价在3万元/㎡左右，雨山路则在2~2.5万元/㎡，桥北在2.5~3万元/㎡，高新则在1.5~2万元/㎡，六合在这一波行情中涨幅最大，已经从7000/㎡的房价涨至1.2万元/㎡，但近期也有所回落。

抗跌指数：★★★☆

随着双限政策的持续施压，江北地区库存量居高不下，而大桥的暂时维修也让桥北房价蒙上了一层灰，不少楼盘出现松动。

铁北红山新城：品牌房企接连进驻，规划较完善

规划：

1、交通方面，未来将有地铁1、3、6、9号线四条地铁在此交汇，同时区域内部多层次路网规划将新扩建28条道路。另将新建21条、拓宽改造6条道路，形成“四纵三横”格局，完善片区的路网。

2、土地储备方面，未来2-3年内，铁北红山新城将释放各类性质42宗，约1340亩的可建设用地，涵盖商业、商务、科研、商住、住宅等五类性质用地，其中居住面积140万平方米。

3、整体规划上，未来铁北红山将会有六大功能区：红山生态智慧社区、红山游憩商业区、农场山园艺中心、红山生态商务区、铁北国际企业港、文化游乐主题区。

现状：目前区域内的老旧厂房搬迁，交通方面也有地铁一号线和三号线，洪山路、恒嘉路、北苑东路、经五路、玄武大道均已通车，丹霞路或将于2017年建成通车，离中海玄武公馆和恒大翡翠华庭不远的依维柯即将拆除完成。不过教育资源、商业配套依然是区域短板。

房价：铁北红山新城房价一直较为稳定，2015年年末区域大部分楼盘单价在2-2.5万元/平方米左右。如今区域最高价中海玄武公馆，不久前加推单价在3.7万元/平方米，而该批房源中最贵的一栋销许单价超3.8万元/平方米。该项目于2015年6月拿下，楼面价15039元/平。不过至今为止，区域出让的地块依然非常稀少。

抗跌指数：★★★☆

铁北红山新城目前来看，各方面配套尚未成熟。不过商业方面，一批商场即将迎来开业，教育资源的短板也得到弥补，加上道路建设较为完善。区域高价地也不在少数，中海、恒大等品牌开发商的进驻，也将区域整体的居住环境进行了提高。

青龙地铁小镇：南京的首个地铁小镇，具有标杆作用

规划：

1、交通方面南京地铁4号线将从该区域穿过，规划中的8号线、15号线、16号线也将经过。

2、教育方面规划有2所高中、4所初中、8所小学并新增15所幼儿园，未来计划招募国际教育机构，建立国际学校，有消息称南外或进驻，不过具体还得看规划。

现状：青龙地铁小镇作为仙林最后一个待开发的完整片区，可以说是潜力还是不小的。目前区域内各方面配套建设还未完全到位，不过该板块是南京的首个地铁小镇，具有标杆作用，后期规划建设必定不会太差。

房价：目前区域内仅有两盘在售，分别是恒大龙珺和中南山锦花城。中南山锦花城的在售均价是24000元/平方米，恒大龙珺的在售带装修房源均价28000元/平方米。在今年9月23日，新城40亿摇得青龙地铁G60地块 ，楼面价20069元/平方米。

抗跌指数：★★★

青龙地铁小镇无论是规划还是地价、房价，起点都较高。板块内储备地块也较为丰富，预计8-10年内完成市政基础设施和公共服务设施建设。不过板块整体成型仍然要等上一段时间。

燕子矶新城：规划较为完善，成型需要时间

规划：年初的“2016年燕子矶新城城建重点工作发布会”上，发布了燕子矶新城的城建计划。

1、交通方面，1号线北延(5个站点)、6号线(2个站点)、7号线(2个站点);未来形成“六纵六横”的干路网结构;68条交通干道,与主城商业中心无缝对接。和燕路过江通道正在积极推进，将在2018年开工，预计2020年前后建成。

2、教育方面南外仙林分校，晓师附小及幼儿园将进驻。

3、商业方面未来将用3—5年时间打造总建筑面积达140万方的五大商圈。

现状：目前，燕子矶新城100多家工业企业已经完成整治搬迁，18条共计19公里的市政道路也完成建设。学校处于前期阶段，预计2017年年初开工，和燕路过江通道要到2018年开工，地铁也未建成，区域商业也未完全成型。总体来说燕子矶新城距离各方面配套成熟，还有一段时间。

房价：燕子矶新城自2015年开始，新盘陆续登场，地价一路水涨船高，从早期的招商1872楼面价4862元/平方米。到2016年1月融创拿下的区域，楼面价高达17945元/平方米，也不过两年的时间。在2016年年初区域房价还在2万元/平左右，如今最高价逼近3万元/平。不过区域也遭受限价，多个项目实际均价比放风价降低了2000-3000元/平。

抗跌指数：★★★

燕子矶新城虽然自去年以来地价一路走高，不过距离整个区域的成熟仍有一段时间。不少购房者对于区域内化工厂搬迁后带来的环境治理问题，依然心存怀疑。同样交通、地铁等方面的配套，仍然只是个规划，并未完全落实到位。加上教育资源匮乏，虽然南外仙林分校引进，区域在售楼盘数量却不少。所以燕子矶新城的购买力多为区域周边的地缘客。

板桥新城：静待时机 时刻准备腾飞的“潜力股”

规划：

1商业：苏宁将在区域打造内以足球、运动、文化、创意为主题的南京国际足球小镇。

2：板桥中部规划小学、板桥石闸湖东规划中学、南京市古雄小学、板桥东北组团规划小学、南京市板桥中学、规划石林大公园配套九年一贯制学校。

3交通：新城道路以方格网形式为主，构筑四横三纵的城市道路主干道骨架。规划的三条东西向主干道，与老宁芜铁路相交设置分离式立交;规划南北向三条主干道，沟通工业区之间、中远期生活居住区之间的联系。

现状：曾经的高大上规划曾使板桥新城本将迎来良好的发展机遇，但由于区域交通条件较为落后，地铁8、9号线相继“爽约”，板块内仅有两条公交线路与主城连接，私家车进城也经常遭遇堵车的情况。较长一段时间，板桥陷入了“低潮期”。

不过在建的中兴路北延跨秦淮新河大桥工程预计在明年6月竣工通车。这也意味着，雨花台区西南部到河西南地区将增加一条快速通道，这条通道将一定缓解板桥糟糕的交通条件。另外，贯穿板桥的宁马高速将开启扩建工程，由原本的双向四车道扩建为双向八车道，对于板块内的交通而言可谓是极大的利好。该项目最早将于在2018年年底投用。

房价：作为南京刚需置业重镇，板桥新城新房一直以小户型、低总价取胜市场。但也由于交通问题一直没有得到解决，区域内房价一直处于整个南京的低谷，现在房价基本在17000元/㎡左右。目前在售楼盘不多，库存量也比较紧张，仅纯新盘蓝光公园1号、明发浦泰梦幻家、弘阳春上西江、和昌湾景和凤凰美地，其中和昌湾景和凤凰美地处于尾盘状态，纯新盘蓝光公园1号上市时间还未确定。

抗跌指数：★★

虽然限购如火如荼地展开，板桥却依然畅销，刚需客重回市场，谁说板桥还会没有春天呢?

麒麟新城：交通不便成诟病

规划：2016年6月,江苏省人民政府发文,批复同意筹建12家省级高新区,其中包括麒麟科创园。

1、交通方面麒麟有轨电车将实现和2号线马群站的无缝对接，预计将在今年年底通车。光华路东延线正式提上日程，预计2018年底建成通车，从麒麟到主城的速度将得到提升。

2、商业方面“星立方”商业综合体项目仍然在建。教育方面麒麟实验小学及附属幼儿园今年年底将建成并交付，启迪麒麟国际学校今年将开工。

现状：区域目前交通、商业、教育等方面均未成熟，大多处于在建的状态，房价上涨速度追不上配套的完善速度。

房价：迈入2016年以来，麒麟板块地价、房价双双蹿高。去年麒麟的楼面价不过万元，而今年4月15日，北京嘉诚以47.6亿元的高价摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼面价高达22353元/平方米，成为区域新高。同时区域内楼盘纷纷喊涨，原本还保持在1.5万/平左右的项目，如今已经接连突破了2万/平。

抗跌指数：★★

麒麟板块的交通向来饱受诟病，没地铁、公交少，在该区域买房的购房者深受交通不便的苦。该板块和板桥同为刚需板块，如今麒麟的房价却一路飙升，支撑房价上涨的配套依然未能到位。

青龙山国际生态新城：含着“金汤匙”出生 难逃无配套尴尬

规划：

1、商业：未来将打造70万方的商业，吃喝玩乐购一站式解决。70万方核心区包含商业、办公、酒店、公寓等多种业态类型，其中商业定位为城市级主题商业中心

2、：目前琅琊路小学分销已规划引进，这里还规划了12年配套，规划幼儿园5所、小学3所、中学1所。

3、交通：未来这里将形成1环3线的交通规划，其中一环为：宁杭、长深、沪蓉高速;三线为：地铁、公路、公交。

现状：对于青龙山国际生态新城来说，尚处于规划阶段，区域配套不够成熟。从交通上来看，地铁1号线龙眠大道站已经建成，区域内万安北路已经可以通车。商业配套仅有龙眠大道地铁站的商业中心。学校已经规划引进琅琊路小学，但建成还需要一定时间。

房价：去年区域内首幅地块楼面价破万，截止现在，板块内最高楼面价已经达到19476元/㎡，涨幅约80%。其中，中南和融侨均在此拿了两幅地块，中南两幅地块案名已定，分别为中南缇香漫和中南海棠集。再来看房价，板块内首个开盘的项目金茂悦价格已经达到24000元/㎡，超过邻近板块最近加推的楼盘均价约2500元/㎡。

抗跌指数：★★

然而区域尚凭借概念炒出，缺乏大型商业配套，发展处于初级阶段，也出现了诸如融侨悦城这样首开仅卖出两三成的楼盘。因此抗跌性较差。