常熟

南京十大新城楼盘盘点及点评

2016年11月18日来源:楼盘网购房指南责任编辑:liangchunmei

买房要跟着规划走!近年来,随着各大新城的接连崛起,不少购房者已把目光瞄准到这些区域。这之中有的已成型,有的仍处于规划建设阶段,有的打造许久却仍然未见起色。

针对今年较为火热的十大新城:江北新区、河西新城、鼓楼滨江、南部新城、麒麟新城、板桥新城、燕子矶新城、青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇、铁北红山新城,从规划、现状、房价等方面整体进行分析,对比一下,这些区域哪些更有价值,买哪里较为安全。

河西新城:下一个“陆家嘴” 南京正统“高富帅”

规划:

1商业:河西中部在建中的新鸿基国金中心,预计 2017 年初建成。而河西南部规划中的商业中心更多,华侨城欢乐滨江项目定位为生态旅游、时尚娱乐、主题商业、商务度假的城市新客厅,预计 2020年建成并投入使用。此外,河西南还有金地中心、正荣财富中心两大商业体处于规划当中。另外,河西南还规划建造两栋摩天大楼,一栋500米,一栋600米。 而位于江心洲则有综合商业体江岛新天地, 目前已完成建筑施工和周边环境打造, 进入内部装修和紧锣密鼓招商阶段。

2、学区:河西南高庙路两侧将在未来两三年间再添2所小学1所中学;河西新城南部小学规划为6年制每年级5班的30班全日制小学;天保街西侧中学规划有24个班,3个年级,每年级8个班。江心洲将设置高中1所、初中3所、小学6所、幼儿园11所。

3、交通:河西南部规划宁和城际、地铁2号线西延线、7号线、9号线,连接板桥的跨秦淮河大桥预计明年建成。江心洲规划了“两快六主十三次”的道路网络结构,未来地铁4号线和13号线也将在此设站。

现状:对于河西新城而言,从去年下半年开始,整个区域房价上涨势头迅猛,不少楼盘涨幅超过100%。但也由于土地资源稀缺,整个板块在售楼盘较少,整体呈现供不应求的局面。

房价:从土拍来看,今年1月,上海建工以4.2万元/㎡的楼面价打破了南京单价地王记录,随后几个月内,葛洲坝又以45213元/㎡的价格打破了河西中部地价的记录,再加上电建泰茂联合体拍下的河西南连体地块,河西地价稳居南京第一。房价跟着地价涨,从去年底到现在。河西中部新房价格涨幅不小,以河西中部较典型的宏图上水云锦来看,从去年4月首开31000元/㎡到现在的44998元/㎡,涨幅达到了45.15%,相比之下,河西地价的涨幅要远远超过房价,在业内人士看来,这主要是受“限价”政策的影响,南京各个板块被严格执行了“价格红线”。

抗跌指数:★★★★★

虽然遭遇限价,板块热度不减,每个楼盘逢开必光,成为南京最抗跌板块。

南部新城:交通利好助推板块“扶摇直上”

规划:从规划来看,南站板块定位华东地区综合性交通枢纽地区,南京南部新城中心的重要板块之一,枢纽型商贸商务综合片区,南京城市的标志性门户。是南京主城多中心网络化结构的重要支点,四个市级公共活动中心之一。

1、商业

目前的商业配套有软件大道的雨花客厅、丁墙路的瀚威城市综合体项目、南站的绿地之窗、证大喜玛拉雅中心、金轮星立方、中交锦致,以及大校场区域的保利堂悦、复地宴南都等综合体项目在建。

2、学区

南站片区将配建14所学校,其中8所幼儿园、3所小学、3所中学。

3、交通

规划建设四条地铁,除了在建的5号线和已经建成的3号线外,未来还规划有6号线和10号线二期。陆路交通上,纬七路东进二期已进行环评公示,预计明年将正式通车。

现状:随着大校场机场的搬迁,南部新城迎来了春天!最近,秦淮区还打出了“拉开南部新城建设框架 加快红花机场核心区征收”的口号。将塑造沿明城墙、沿秦淮河、沿历史街巷的生态人文空间,塑造主城中华路—洪武路、御道街两条城市轴线。并在今年底完成征收拆迁的南部新城10平方公里核心区红花机场片区,明年大规模建设将全面启动。最快今年底前,南部新城EPC招标将完成,确定基础建设合作单位,尽快开工。

房价:上次土拍之前,南部新城一直没有土地资源出让,地王也由万科南站G40地块的18201元/㎡保持了近一年。知道今年9月的土拍,上海大名城以29093元/㎡的楼面价拿下铁心桥G45地块,打破了万科维持近一年的城南地价天花板。但是相比起地价没有大幅上涨,板块内房价却已经升到了3.5万元/㎡,且新房精装价格被限定在3.5万元/㎡以内。

抗跌指数:★★★★

板块抗跌性仅次于河西

鼓楼滨江:未来南京“新外滩”

规划:

1、交通方面有内环西线和扬子江大道。有两条过江通道,南京长江大桥和规划中的建宁西路过江通道,未来也会成为和江北新区紧密对接的通道。此外还有两条规划当中的地铁5号线和9号线,在下关站交汇。

2、教育方面已有天妃宫小学,拉萨路小学分校、力小分校、树人中学、金陵汇文中学都将进驻。

3、从商业来看,鼓楼滨江商务区未来将建成百万平米的办公载体,集聚一批国际国内知名的企业,将建成50万平米的商业项目,成为辐射南京城北商业核心,将成为在长三角乃至全国有影响力的高端商务区。

现状:11月4日,江苏省交通运输厅网站再发两则过江通道工程可行性研究招标公告:大桥附近的建宁西路过江通道将于2017年11月30日之前完成可行性研究。5号线2015年已经开工,预计2018年通车。9号线预计2020年通车。商业规模尚未完全成型,区域商业综合体仅有大观天地MALL和世茂茂悦港,不过鼓楼滨江的几大项目都自带商业综合体,未来的鼓楼滨江将成为南京“新外滩”。

房价:2015年6月7日,中冶下关地王分拆后,迎来了区域内首个新项目的入市。彼时首开的龙湖春江紫宸单价21500元/平。期间多个纯新盘入市,单价一直未破3万。迈入2016年,先是4月深业滨江半岛加推,均价正式破3,时隔一个月,纯新盘中冶盛世滨江首开,最高单价已突破4万/平。如今区域房价大致在3.5-4万元/平,在接下来的时间里,区域还有一波楼盘要上市,有项目时隔一年加推,而单价较去年同期或要上涨万元以上。

加上鼓楼滨江地价接连冲破2万元/平,区域地王鼓楼滨江G01地块,地价29899元/平,由保利、招商和仁恒共同打造,有消息称该项目单价要超过5万/平。

抗跌指数:★★★★

鼓楼滨江今年以来一直颇受关注的主要原因,是区域规划较为完善。区域也是政府重点打造的板块之一,起点较高。国庆之后,鼓楼滨江虽然仅有两盘登场,不过成绩都较为可观,其中中冶盛世滨江更是开盘当天全部卖光。加上区域也受到政府的限价,业内人士表示“越是行政打压的板块,越要入手。因为行政价格与市场价格相差较高,以后的价值也越高。”

江北新区:高起点、高出身 规划一片向好

规划:

1、商业:从江浦商业配套规划来看,主要有东方万汇城、通宇森活荟、金盛田广场、乔波冰雪世界、红星美凯龙、明发财富中心等。桥北今年新添金象城王府井,而六合相传万达广场将会引进。此外,明发新城天街、兴地美利广场、京新邻里生活广场、东方万汇城4家商业体将在年底前面世。

2、学区:根据规划,到 2020年,江北新区教育科研设计用地1505.7公顷,占城市建设用地比重为5.5%,规划到2020年设置小学142所,其中撤并10所,维持现状 27所,原址扩建12所,新建101所,异地新建2所。中学全面实现初、高中分离。规划到2020年设置中学90所,其中撤并2所,维持现状26所,原址 扩建14所,新建50所。

3、交通:将被规划21条过江通道,其中,和燕路过江通道已经进行第一次环评公示,将提前到2018年开工。此外还将积极推进建宁路过江通道的建设。仙新路和锦文路过江通道的前期工作明年也将全面启动。目前长江五桥江北部分的连接线正在建设中,浦仪通道预计明年底开建。 轨交方面,又有三条地铁线路通过审批,4号线二期计划今年开工2020年建成,11号线一期和s8南延将于2017年开工。

现状:2016年2月18日上午,南京江北新区37个重大项目集中开工,总投资达到1101.7亿。今年,国家级江北新区成立一周年,不少城建规划已经落到实处。目前,过江通道已经建成8条,包括长江大桥(目前正在维修,预计将延续27个月)、长江二桥、长江三桥、长江四桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁3号线、地铁10号线。而长江五桥今年底将会开建,和燕路过江隧道也提前进入规划阶段最近,备受瞩目的南京一中江北分校规划建筑设计方案已经出炉,学校将包含小学和初中九年制的学校,明年6月交付。而南京一中高中部校区也选址江北,未来将由市中心迁到离扬子江隧道不远的江北国际健康城。公共设施方面,南京青奥公园基本建成,即将与大家见面;江北鼓楼分院已经封顶,预计明年秋建成。

房价:从土地市场来看,区域地价天花板多出在江浦板块浦口大道附近,这里也是最靠近隧道口和地铁最近的地方,交通条件最为便捷,目前地王是恒大G47地块,楼面价22494元/㎡,这也是江北拍出的第四块两万元地。但直到今年3月,中建东孚、保利、金隅连续拍下三块两万元地,江北地价才正式破2。但除了江浦,桥北、高新区、六合地价相对市区仍然较低。高新区地王则是平安高新G50地块,楼面地价16065元/㎡,但相比之前的亚泰山语湖4057的楼面地价上涨了4倍。本周四,桥北又有两块优质地块即将出让,其中有G68的最高限价达到了22959元/㎡,一旦达到最高限价,桥北将取代江浦问鼎江北地王。

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