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新政调控下南京楼市转冷 平均日库存增量100多套

发布时间: 2016-11-11 16:02:40

来源: 南京晨报

分类: 行业动态

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调控下的南京楼市板块冷热分化愈加明显

调控之后的一个多月,南京楼市销量整体降温,冷热不均的状况也愈发明显,排队选房开盘告罄和人气寥落销量惨淡几乎同现市场。而接下来,南京楼市年底前还有上万套房源待推,不过新增房源的分布也并不平均,此外从10月份开始,库存量也重归上升通道,同时各板块库存回升的幅度也大不一样。业内认为,综合供需、库存和人气等各方面看,眼下南京楼市各板块的压力值已显现差异。

库存不均: 调控下楼市库存日增百套“包袱”有大有小

今年上半年,南京楼市的库存可谓直线下降,年初还在4.6万套水平,而截至6月末已经回落到2.4万套,半年消化了4万多套。进入下半年一度平稳,但在9月份伴随市场走热,库存量再现下滑,在2.4万套低位上又下滑了3000多套,最低时不足2.1万套,创下历史低谷。

伴随限购限贷调控来临,楼市高热状态戛然而止,销量下滑的同时,库存量当即回升,10月初南京楼市库存量还在2.1万套,中旬已经回升至2.2万套,10月末至今已经稳定在2.5万套上下,至此在调控下的大约40天时间,南京楼市库存增加了大约4000套,平均每天增加100多套。

在此过程中,南京楼市8大板块中有6大板块库存量显现回升,但幅度并不平均,其中江宁、江北、城东库存量回升都比较快,江宁库存量从10月初的4200套回升至目前的5100套左右,1个月增加近千套,江北从10月初的8900套回升至目前的1.04万套,增加了1000多套,而此前江北已经有半年时间库存不足万套,城东板块从8月下旬开始库存降至1000套以内,最低时仅为500多套,是全市库存量最低的板块,10月下旬开始回升,本月初重回千套以上,上升了一倍多。此外河西、城南、仙林库存也显现回升,幅度均在两三百套,城中、城北两板块维持平稳,不过库存规模也较大,至少在1500套以上,库存回升速度的不同,也显现出板块压力的差异。

上市不均:

年底前万套房入市“两江”城北最多

10月份以来,楼盘扎堆领销许扎堆开盘已愈发成为常态,市场面记录显示,10月份南京8大板块共有34家楼盘开盘推出9400多套房,堪称上市量井喷,而各板块的“货量”分布并不平均,以江宁为最多,当月有9家楼盘开盘推房2100多套,江北则有7家推出1800多套,城北6家推房1700多套,三大板块大致可算作第一供应梯队,接下来城南当月也有5家楼盘推房1600余套,河西有4家楼盘开盘,但房源仅有1200多套,两个板块大体可算作第二梯队,再接下来的城东、仙林板块供应量就更少,都只有一两家楼盘入市,分别推房400多套和200多套。

上市量不同,卖房压力也就不一样,江北、江宁和城北板块推房量比较大,这些板块内部都已经出现冷热分化,个别楼盘热销,大多数没卖完。河西推房量整体有限,开盘也都迅速去化光,城南推房量稍多,销量也有一定分化。

记者不完全统计发现,今年底前南京还有多达68家楼盘有开盘推房计划,目前已确定的推房规模至少达到1.1万套,如果加上推房量不确定的项目,预计规模会达到1.3万-1.5万套。不过这些新增上市量的分布也不平均,其中江北板块年底前有多达16家楼盘预计推房,推房规模至少达3600多套,江宁也有13家楼盘预备开盘,年底前入市房源至少达2000套左右,城北有8家楼盘年底待推,预计入市房源至少达1600套左右,而此外河西、仙林、城东、城南则新增入市相对比较少,最多不过在600余套,最少仅在100套左右。其中江宁、江北、城北板块此前销售已经放缓,新上市房源又比较多,压力也可能随之上升,河西板块目前卖房仍显轻松,后期上市量增加又有限,业内预计卖房压力仍不会大。

热度不均:

总体选房变容易 各板块有分化

调控以来,南京楼市各板块的需求热度整体下降,但同时分化也很明显,以河西为例,10月份至今,新开盘的5家项目几乎全线告罄。最热时四五人选一套房,其他板块则明显不同,江宁楼盘销量最好的两三个人选一套,比较差的客户还达不到房源量的五分之一。江北、城北需求退潮明显,新开盘项目客源量已基本达不到推房规模。

记者注意到,包括河西在内,近期南京不少楼盘开盘前,置业顾问的口风也发生变化,过去说想买房的客户太多,如今都会对购房者表示选房几率比较大,只要登记认筹基本都能选到房。伴随选房难度降低,买家心态也发生变化,近期摇号开盘的项目除河西、江宁部分楼盘还能看到购房者等待叫号入场外,多数项目的选房区也只是刚刚坐满,甚至还有空缺,现场气氛也比较平静,部分买家选不到中意的房源也就退场了。

新盘分布不均:

十几家新盘年底入市仅集中在少数板块

从10月份开始,纯新盘接连不断出现,记者统计发现,今年上半年,南京楼市入市的纯新盘总计下来也只有17家,而到下半年的三季度,3个月内入市纯新盘就已达到16家, 10月份又有包括河西、城南、江北等板块在内的10家新盘入市,11月至今只有短短一周多,入市新盘又多出两家,而据业内不完全统计,年底之前,南京楼市预计还会有多达18家纯新盘准备入市。

纯新盘由于拿地时间较近,房价门槛往往不算低,不少又集中在一些新开发的板块,调控背景下其实销售压力并不小。记者统计发现,10月份开盘的10家纯新盘项目,除了4家去化达到9成以上外,其余去化总体不到7成,最低只在4成甚至2成。此外纯新盘的分布也不平均,绝大多数分布在江宁、城北和城南,仅江宁年底年入市新盘就有7家,并且所在区域多属新兴板块,人气和配套有待成熟完善,其中半数以上又是去年拿地的项目,拿地价格不菲,例如麒麟板块新盘楼面地价已经达到1.9万-2.2万元/平方米,高地价入市又遇上调控,压力可想而知。

供需双重挤压,市场显现“两头热中间冷”特征

业内

回顾调控后的市场走势不难发现,门槛最高的豪宅和高端改善项目,以及门槛最低的刚需楼盘,往往成为销量较好的代表,最近半个月以来,包括河西中部的豪宅盘,河西南的改善盘以及板桥、江宁滨江的刚需盘,都出现了开盘售罄。相对来讲一些房价门槛不算低,刚需和改善兼备的板块和楼盘,冷热不均状况比较集中。“调控后南京楼市已出现整体降温、局部不均,两头热、中间冷的行情特征。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析称,调控以来上市量明显开闸,供需也开始逆转,一方面开发商不能再捂盘,市场中的货源足了;另一方面限购限贷压制下,市场中客源之“水”也少了,这其中部分发展较成熟的中高端板块,眼下依旧能维持一定的热度,买房人对板块价值具备信心,推盘潮也被当作是出手机会,同时一些处于,尤其是均价不到2万元/平方米的板块,对于刚需买家来说也是追逐热点,调控下不会受到影响,还会进一步走热。其余很多价格门槛并不算低,产品定位又偏向于中高端,并且属于新兴板块的区域,分化就比较厉害,加之后期供应量也比较大,压力只会增加。业内人士建议,调控背景下开发商还是应该加强产品内功,提升品牌影响力,同时拿出一些促销手段贴近市场,依靠性价比和品质站稳脚跟。

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责任编辑: liangchunmei

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