常熟

信贷调整露端侃 房地产会变天吗?

2016年08月29日来源:慧眼财经网行业动态责任编辑:wuqi

前几日,融信中国以110亿天价拍下上海内环一块住宅用地,此举立即刷新了全国土地成交史上的纪录。对此,业内人士担忧,融信在静安高价拿地是“艺高人胆大”,面粉贵过面包价格,光楼板价格也要超过15万元/平方米。事实上,在当前资产荒的大背景下,高价拿地房企比比皆是。

就在稍早之前,曾说过不再拿地的融创中国董事会主席孙宏斌,实际上近三个月来仍未停下储备土地的脚步。据不完全统计,融创今年六月份以来,在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地,其中也不乏高成本地块。

面对近期一二线城市地王颇出,房企拿地成本居高不下的现象。监管层和金融机构已经意识到风险的存在,就在融信拿下上海这宗高价地之后的一周,上海方面马上叫停了四块土地出让。更有银行下发通知,要求原则上不再支持高价地、异地、纯商业体和别墅项目。

自去年以来,楼市被视作资金的避风港。随着央行降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台,大量资金涌入楼市。根据央行披露,今年7月人民币贷款增加4636亿元,其中,住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元,占比几乎接近100%。

而笔者则认为,本轮房企高价拿地的浪潮涌动离不开宽松的货币政策。因此,一旦政策转向、信贷收紧,土地市场的狂欢将嘎然而止,拿下高成本土地的企业,日子恐怕会不好过。现在对于普通民众来说,大中型房企拍出高价地早已不是啥新闻,而是房企争当地王背后的庞大资金是从何而来的呢?

其一,房企开发贷款,这类企业通常具有国企或央企的背景。与按揭贷款一样,开发贷一直是房企获得资金的主要模式。据国家统计局数据,今年1-7月,全国房地产开发投资55361亿元,同比名义增长5.3%;其中,住宅投资36981亿元,增长4.5%,住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

其二,通过“定向增发”的方向来获取资金。不少上市房企采取定向增发获取资金。统计显示,2015年以来,上市房企实施了60个项目的定向增发,实际募集资金2513亿元,其中近乎一半的定增项目由大股东参与认购。

其三,发行公司债券来融资。如今发公司债也成为房企获取资金的重要渠道,其发行成本正持续走低。据克而瑞监测,2015年至2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿,平均融资成本为4.95%;5年期以上平均融资成本低至4.52%。

现如今,能够获取便宜资金的,依然是大型房企。克而瑞数据显示,公司债发行规模前10的房企以大规模民营企业为主,富力地产、恒大地产、万达商业位列公司债发行规模前3名。

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