信贷调整露端侃 房地产会变天吗？

前几日，融信中国以110亿天价拍下上海内环一块住宅用地，此举立即刷新了全国土地成交史上的纪录。对此，业内人士担忧，融信在静安高价拿地是“艺高人胆大”，面粉贵过面包价格，光楼板价格也要超过15万元/平方米。事实上，在当前资产荒的大背景下，高价拿地房企比比皆是。

就在稍早之前，曾说过不再拿地的融创中国董事会主席孙宏斌，实际上近三个月来仍未停下储备土地的脚步。据不完全统计，融创今年六月份以来，在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地，其中也不乏高成本地块。

面对近期一二线城市颇出，房企拿地成本居高不下的现象。监管层和金融机构已经意识到风险的存在，就在融信拿下上海这宗高价地之后的一周，上海方面马上叫停了四块土地出让。更有银行下发通知，要求原则上不再支持高价地、异地、纯商业体和别墅项目。

自去年以来，楼市被视作资金的避风港。随着央行降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台，大量资金涌入楼市。根据央行披露，今年7月人民币贷款增加4636亿元，其中，住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元，占比几乎接近100%。

而笔者则认为，本轮房企高价拿地的浪潮涌动离不开宽松的货币政策。因此，一旦政策转向、信贷收紧，土地市场的狂欢将嘎然而止，拿下高成本土地的企业，日子恐怕会不好过。现在对于普通民众来说，大中型房企拍出高价地早已不是啥新闻，而是房企争当背后的庞大资金是从何而来的呢?

其一，房企开发贷款，这类企业通常具有国企或央企的背景。与按揭贷款一样，开发贷一直是房企获得资金的主要模式。据国家统计局数据，今年1-7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%;其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

其二，通过“定向增发”的方向来获取资金。不少上市房企采取定向增发获取资金。统计显示，2015年以来，上市房企实施了60个项目的定向增发，实际募集资金2513亿元，其中近乎一半的定增项目由大股东参与认购。

其三，发行公司债券来融资。如今发公司债也成为房企获取资金的重要渠道，其发行成本正持续走低。据克而瑞监测，2015年至2016年上半年，50家房企公司债的发行规模为4606.95亿，平均融资成本为4.95%;5年期以上平均融资成本低至4.52%。

现如今，能够获取便宜资金的，依然是大型房企。克而瑞数据显示，公司债发行规模前10的房企以大规模民营企业为主，富力地产、恒大地产、万达商业位列公司债发行规模前3名。