常熟

房企举债买地暗藏杠杆危机 或引发资金链风险

2016年08月25日来源:北京青年报行业动态责任编辑:wuqi

中原地产研究院统计,截至昨日,今年以来全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的高价地达到了150宗。包括信达地产、融信中国等在内的房企频繁制造高价地。

上市房企纷纷发布半年报,这些制造高价地的房企业绩如何?激进的买地策略是否给这些企业的经营带来压力?对此,北京青年报记者通过分析多家上市公司的中期报告,试图解读高价地背后的企业拿地逻辑。

典型:信达地产五年来净利润首次为负

在制造高价地的房企中,一家此前并不太出名的房企信达地产大出风头。公开资料显示,2015年至今,信达地产通过公开拿地新增9宗地块,其中7宗是高价地,分别是广州天河高价地、合肥滨湖高价地、上海新江湾城高价地、深圳坪山高价地、杭州南星高价地、杭州滨江高价地和上海顾村高价地。其中,最引人瞩目的是上半年摘得上海顾村“高价地”,为此,信达地产共耗费58.05亿元,溢价率306.53%。信达地产几乎一战成名。

公开资料显示,信达地产是四大国有资产管理公司之一中国信达旗下的房地产开发运作平台,实际控制人为国家财政部。对于其大举拿地的举动,信达地产曾公开表示,加大一二线城市拿地,主要是根据十二五规划的战略安排,正视当前区域布局中的局限性,结合既有区域深耕的要求,密切关注城市市场分化加剧的趋势。

但近日信达地产公布的中期报告却引发了市场的担忧。报告显示,今年上半年,信达地产实现营业收入约30.7亿元,同比增幅41.8%;上市公司股东应占净利1.3亿元,同比下滑44.66%,而扣除非经常性损益,信达地产净利亏损逾7000万元,同比下滑131%。

这是信达地产自2008年上市以来罕见的净利亏损,而且也是近五年来利润唯一一次出现净利润为负的情况。净利润大幅下跌,与信达地产上半年成本的大幅增加相关,其中,除了管理费用有所下降之外,营业成本、销售费用、财务费用都大幅增加,值得注意的是,财务费用同比上年同期激增193.26%达到2.6亿元。

东兴证券在其上半年的研究报告中称,“本期内,由于公司加大了在一二线城市的拿地力度,土地成交较为集中,故而融资产生的财务费用同比增加193.26%。

行业:激进房企的高杠杆拿地策略

信达地产中期报告显示,截至今年6月底,公司合并口径下的授信总额为478.57亿元,其中已消耗授信接近300亿元,可使用余额182.64亿元。

另外,债券市场是信达地产上半年融资最重要的渠道之一,其报告显示,上半年信达共发行公司债券规模达到90亿元,资产负债率上升至85.6%。

8月23日,另一家今年以来因激进拿地而被市场广泛关注的融信中国也发布了中期报告。该房企因近期在上海以110亿的价格拿下一块高价地而成了舆论关注的中心,市场对融信中国的负债也产生了质疑。

8月17日,上海拍出一块百亿级的高价地震惊了全国楼市。该地块位于上海静安中兴社区,经过400多轮竞价,融信中国打败了包括保利、融创、万科在内的17家知名房企,以110.1亿元的高价拿下。该地块可售楼面价高达14.3万元每平方米,业内预测其未来保本售价将超15万元。这一数字创下中国土地成交史上最贵单价纪录。

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